传SOHO中国抛售“八大金刚”　潘石屹要大撤退？

关于潘石屹夫妇所创立的SOHO中国(0410.HK)抛售所持商业地产的消息已经流传多日。早在2019年6月，SOHO中国副总裁钱霆便公开了出售13个项目的计划。

越来越多的消息指称，该公司将要清空在内地的近乎所有物业、全部业务。这也包括其被称为核心资产且曾表示会“继续持有”的“八大金刚”。

所谓的“八大金刚”是指北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。其中，丽泽SOHO目前还处于建设中。

如果传言属实，对潘石屹夫妇和SOHO中国而言，无疑是一次至为重要的决定。在很多人看来，他们拥有巨大财富，进入了中国精英阶层，对市场动向极为敏锐，行动往往先人一步，此番决定是否源于某种先知先觉的事关重大的信息或判断，而这个信息或判断究竟释放了怎样的信号？SOHO中国的很多物产位于北京、上海黄金地段，不仅事关房地产，而且事关金融与服务业，该公司集中抛售是否意味着这些行业都已很不景气？

在宏观层面，中国经济近几年确实正在承受比较大的下行压力，外有中美贸易战，内有经济结构转型升级。比较悲观的情绪和看衰的声音一直在中国的市场里弥漫，潘石屹夫妇的抛售之举，似乎印证了很多人的感受与预期。

不过，随着更多确切信息的公开与相对深入分析的展开，潘石屹夫妇“卖卖卖”的谜题也在逐渐解开。

首先，中国经济下行的确是客观事实，对作为房地产公司的SOHO中国影响更直接的应该要属政府宏观调控下的经济转型升级。中共十八大后，中国经济“脱实向虚”的趋势被遏制，实体经济特别是先进制造业成为政策扶持的重点，房地产行业的暴利年代则在逐渐落幕。

潘石屹早前接受采访时就曾表示，房地产行业这种“拿地—开发—销售”的商业模式到2017年基本就已经结束，房地产继续上涨的空间已经没有，地价高，地产企业利润率很低，天花板已经在来的路上，甚至已经来了。

其次，潘石屹夫妇前几年的一些“失误”可能也是导致今日抛售之举的一个重要原因。2012年SOHO中国营收153.05亿元（人民币，下同），净利约为106亿元，令当年绝大多数房企难以望其项背。此后该公司开始由“开发销售”向“自持租赁”转型，但潘石屹后来公开抱怨称，中国内地商业物业的租金回报率过低。

2018年，SOHO中国营业收入仅有20.9亿元，净利19.25亿元。而现今一些龙头地产商的营收规模已经膨胀至千亿规模。曾与当年房企龙头万科、碧桂园相比也不遑多让的SOHO，如今已经跌出中国房企百强名单，连一些中小型、区域性的民营地产公司也无法匹敌了。

也就是说，当潘石屹预感到中国地产行业“凛冬将至”并提前布局转型之后，这一行业仍然延续了十分可观的增长趋势，赶超了潘石屹的企业并将其远远地甩到了身后，而潘石屹提前布局的转型却未能成功。

与此同时，SOHO中国的现金流危机和债务压力正在袭来。据悉，该公司在2019中期年的账上现金及现金等价物仅剩10.65亿元。同期，总借贷共计约177.6亿元，其中20.53亿元将于一年内到期，约31.89亿元将于2年以上5年以内到期。

就此来说，潘石屹的集中抛售也可视为一种“亡羊补牢”之举，又回到了原先的“开发销售”的传统路径。这对于当前的SOHO而言更可能是一种明智的做法。不仅可以补充捉襟见肘的现金流，及时偿还即将到期的大笔债务，还手持现金可游刃有余地应对当前经济形势的不确定性，等待下一个投资机会。

SOHO中国股价的反应也显示出市场对潘石屹“卖卖卖”的认可。之前一直不温不火地处于2.2港元至2.3港元之间，消息传出后10月30日开始飙升，至11月1日收市报2.97港元，涨幅约有30%。

因此，潘石屹的“卖卖卖”应该只是一次正常的市场行为，可能被外界过度解读了，也谈不上“跑不跑”的问题。

当然，其在近年的一系列商业操作也是中国经济近年某个侧面发展状况的一个缩影。在这个庞大的经济体中，始终存在很大的不确定性，既有巨大的机会，也藏着很多危机。不会所有人都成为赢家，更不会满盘皆输。总之，一个人的命运要考虑到历史的行程，也要靠个人的奋斗。