广州楼市结束15年调控　全面取消限购限售限价　新盘带动房价回升

据《每日经济新闻网》报道，广州近日发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，明确提出全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例及利率，成为中国一线城市中首个“三限”全面松绑的城市。此举也被视为广州正式结束长达15年的楼市调控期。

有数据显示，今年1至5月，广州共网签一手住宅25,659套，成交量同比增长22%，延续自去年第四季以来的止跌回稳势头。然而，市场分化问题仍相当明显。截至5月底，全市平均库存去化周期为23个月，其中越秀区去化周期最长，为38个月，荔湾区最短，为13个月。这种“冰火两重天”的市场大分化，正是广州急于透过政策“组合拳”破局的背景之一。

回顾历史，广州楼市调控始于2010年10月，当时房价约为每平方米1.3万元。随后在2013年及2017年持续加码限购政策，仅从化、增城未纳入限购。2018年起，广州楼市逐步松绑，至2024年9月实现全面取消限购。

不过，有房企人士坦言：“我们的项目主要在番禺，之前就放开了，所以这次政策并没有太大实质影响。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，广州此次提出的部份政策，其实之前已开始执行，“如今更多是强调和强化”。中指研究院华南分院研究主管陈雪强亦指出，《征求意见稿》更多是对已实施政策的全面明确，向市场释放宽松政策信号。关于加快推进城中村改造，将有利于带动更多购房需求的释放，而推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，也将进一步有效降低库存。

值得注意的是，这次政策特别强调“降低贷款首付比例和利率”。目前，广州首套房首付比例为15%、商贷利率约3%、公积金约2.6%，均为一线城市中最低水平。严跃进指出，相关政策去年第四季已全面落实，现时表述可视为“政策强调和深化”。

分区表现仍然明显分化。今年1至5月，广州二手住宅成交43,785套，同比增长23.6%。根据国家统计局最新数据，4月广州二手房价环比止跌，结束自2023年5月以来23个月的跌势。5月一手住宅成交6,317套，成交面积约68.71万平方米，环比和同比分别增长29%及22%。受惠于金融城、琶洲等高端项目带动，全市房价环比上升29%。

然而，核心区与外围区域差距依旧明显。安居客数据显示，至6月14日，广州整体新房均价为每平方米3.57万元，其中天河、越秀新房均价分别为7.8万元及10.8万元，增城、花都新房均价则仅为1.69万元及1.8万元。

在二手房市场，增城、南沙、黄埔等外围板块价格近年已有明显回落。例如南沙湾板块南沙奥园项目，2023年成交均价约1.5万元/㎡，近期普遍回落至8,700元至1.3万元/㎡之间。今年4月成交一套38.9㎡一房单位，总价44.8万元，折合单价1.15万元/㎡，同比跌约23%。

同时，克而瑞数据指出，由于2024年广州涉宅用地供求规模创近三年新高，随着地块相继入市，购买力未能完全释放，令商品住宅库存及去化周期仍维持高位。