深圳41年旧楼装上“共享升降机”的故事：如巴士每次乘坐也要付钱
位于罗湖文东路上的东乐宿舍楼，建于1983年的东乐宿舍楼，与罗湖美术馆仅隔一条社区小马路。在网络世界里，这个老旧小区是个不起眼的存在，我在地图上、房产交易APP，甚至周边房产中介口中 ，都打听不到它的所在。
上个月，东乐宿舍楼因新加装的升降机，才在互联网上为众人所知。与深圳大多数老小区加装升降机的模式不同，东乐宿舍楼的居民们用的是“分期付款”的方式：每部升降机造价60多万（人民币，下同），深圳市政府补贴30多万，升降机承建方垫付30万。
居民坐一次升降机，需要支付2毛到8毛的费用，收费方是升降机承建方神州通立升降机（深圳）有限公司（以下简称神州通立升降机公司）。
每次使用都要收费 点图放大看看这深圳旧区的“共享升降机”：
目前，东乐宿舍楼业主与升降机承建方，各自拥有升降机一半的产权。如此交费15年，升降机承建方将按照合同约定，把手中50%的升降机产权份额，完整地归还给东乐宿舍楼的业主们。这种模式也被称为“共享升降机”。
也就是说，东乐宿舍楼的24户业主，不需要一次性凑出六七十万，就可以享受两部加装升降机的运行服务。这在众口难调的住宅区里，能更快地形成统一意见。此外，加装升降机一般涉及地下管网改造。东乐宿舍楼两部升降机涉及到的管网改造费用，则需要业主们提前筹款。这笔费用分摊到每户，支出只有数千元，在业主们的接受范围之内。
首要难题：筹钱难
东乐宿舍楼建成时，四周大都还是荒草地，不远处的深南东路还在修建当中，3公里外的东湖丽苑，也就是中国第一个商品房小区，也才竣工不久。1983年年底，卢楚汉与其他23名同事搬进东乐宿舍楼，住上了公司分配的房子，并在其后的房改中，拿到了红本房产证。最早的这批住户，都是东乐家电公司的员工，这家公司在上世纪主要承接香港的来料加工业务。1999年，东乐家电公司因经营不善关门，同事们各谋出路。如今41年过去，宿舍楼里的24户老同事中，只有8户卖掉了房子。其余16户业主，都是最初的老邻居。
东乐宿舍楼加装的两部升降机现在，整栋楼里住着大约170位居民，老人、孕妇、婴幼儿等出行不便人群约30人，超过70岁的老人接近10位，年龄最大的邻居接近90岁。卢楚汉住在一单元7楼，随着年岁增长，抱小孙女上下楼，从超市回来拎着大包小包爬楼，他觉得越发吃力。加装升降机这件事，卢楚汉想了好几年。妻子的叔叔住在附近的邮政大院，邮政大院也是老小区，六七年前居民们开始推进加装升降机的事情，“那时候我就很心动”。
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卢楚汉真正付诸行动，是在两年多前。2022年，街对面的南华大厦开始推进加装升降机的各项事宜。“对面能装，那我们也能装啊”，卢楚汉听说后，拉上对门邻居老吕，到社区工作站咨询加装升降机的程序，老吕也是他的老同事，两人都已经退休了。“工作站书记一听，很快就安排专人对接这个事情，给了我们一个业主意见表，让我们先去收集大家的意见，每栋楼要有三分之二的业主同意”。按照要求，每栋楼要有三名业主代表来推进此事。卢楚汉和老吕又找来四名邻居，都是已经退休的前同事，大家一起来收集邻居们的意见。没有邻居反对加装升降机，但部分邻居的态度是：
只要不让我出钱，或者少出点钱，我就愿意。
在与神州通立升降机公司搭上线之前，卢楚汉和其他几位业主代表，前后找了四家升降机公司，四个公司给出的方案都是直资模式，价格最高的是一部升降机70万左右。
升降机安装费用如何分摊，几个业主代表也去附近加装过升降机的小区了解过，“我记得有一个小区，一梯两户，二楼一户就要交2万，多一层加2万。这么算的话，我住7楼，就算扣除政府补贴，我也要出5万左右。当时我就担心，我愿意出这个钱，可让所有人掏钱，人家肯不肯呢”。其实2021年，就有新闻报道了杭州老小区的“共享升降机”模式，居民前期无需筹集加装升降机费用，坐一次升降机，支付一块钱。卢楚汉从别人口中听过这种模式，他特意问了接触的前几家升降机公司“做不做共享升降机”，都被干脆地回绝了。“后来，一个住在南山的老朋友，跟我说他们小区装的就是共享升降机”，老朋友住在南山区兰丽花园，小区一栋一单元安装的就是“共享升降机”，承建方就是神州通立升降机公司。靠着老朋友的介绍，卢楚汉与神州通立升降机公司搭上了线。
在众口难调的小区里，加装一部升降机
兰丽花园的共享升降机，建成于去年三四月份，是神州通立升降机公司在深圳的第一个项目。去年10月份，卢楚汉、老吕和另外几位邻居，一起到兰丽花园考察，“我们（把升降机）交给你做，起码得看看你做的怎么样嘛”。在兰丽花园新建成的升降机里，楼里一位老太太冲着卢楚汉说：
好啊好啊，哪怕一块钱坐一次我也乐意。
兰丽花园加装的新升降机兰丽花园与东乐宿舍楼的升降机，单次收费标准大概一致。东乐宿舍楼一层为商铺，“2楼2毛一次，往上依次增加，7楼8毛一次。每月设置封顶金额，2楼为100元，7楼为600元”，这一收费还包含了未来15年的升降机维修、维保、保险、电费、清洁等开销。据神州通立升降机公司总经理彭伟介绍，这一收费标准，是按照一户三口，每日上下升降机四次测算出的，“这样我们15年就可以收回垫付的30万”。
“共享升降机”的方案拿出来后，东乐宿舍楼邻居们提出了一些新的顾虑，“不知道地下的土质怎么样，听说有些靠海边的小区，还要先在地下注水泥加固，这个就要增加很多成本”，“万一挖到燃气管线，要挪动管线，那要花多少钱”……“这些费用有多高，大伙心里没底”。房子的价值，也是卢楚汉和几位业主代表说服邻居的依据：
你装了升降机，房子的价钱，跟没升降机也是不一样的嘛。
虽然只有24户业主，可大家各有各的考量，卢楚汉有时也觉得心里没底，住在邮政大院的亲戚，眼看着小区别的楼栋陆陆续续都装上了升降机，自己住的楼栋就是装不起来，“每次问都是快了快了，好多年了就是装不起来，意见不统一，钱凑不齐嘛”。后来，十几个老邻居凑在一起吃了顿饭，5家升降机公司的方案放在饭桌上。
绝大多数支持共享，少数低楼层的邻居想一次性付清。可不是所有人都愿意一次拿一大笔钱出来，（选择一次性付清这种方式），最后肯定拖来拖去搞不成。
好在，楼里大多数邻居相识多年，彼此熟悉，信任度也高，在社区工作站和业主代表们的推进下，东乐宿舍楼24户业主最终都接受了“共享升降机”的方案。在卢楚汉的推荐下，住在邮政大院的亲戚，居住的楼栋也装上了“共享升降机”，目前升降机正在验收当中。“他们推了那么多年推不动，一推这个模式，很快就成了。”
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据彭伟介绍，在深圳，除了已投入使用的兰丽花园和东乐宿舍楼，神州通立升降机公司签约的共享升降机项目接近300台，其中30多台在建设当中。“一栋楼10户业主，我们就有10个甲方”，作为升降机承建方，彭伟和同事们同样要应对“众口难调”的问题。老小区可能涉及到旧改，是业主们顾虑的问题之一，“有些业主会担心，万一拆迁，这个升降机你承建方还有一半产权，怎么办”。彭伟介绍，在合同约定中，也专门列出了解决方案，“如果拆迁，我们无条件配合，只需要业主把我们垫付的钱一次性补齐，比如我垫了30万，已经收回来15万，业主把剩余的15万一次性付给我们就好”。
手握一半产权的升降机承建公司，在未来15年里出现经营问题，怎么办？“我们跟业主签约的时候，也约定，如果公司倒闭了，那我的产权我无条件交给业主”，彭伟介绍。居民们对房子用途的规划各异，对于加装升降机的反馈也各不相同。彭伟和同事们在推进深圳的第一个项目兰丽花园时，遇到的情况更为复杂。兰丽花园毗邻南头古城，地理位置优越，除了长居在此的老住户，还有不少房子处于出租状态。此外，一些新的年轻业主，只是把兰丽花园，作为学区房做临时过渡。老住户加装升降机的热情最高：“有业主跟我们说，我们这么多年就这一套房子，你说换升降机房，那也不容易，能把升降机装起来是最好的。”
不过，房子处于房租状态的业主，以及把这里作为过渡房的业主，加装升降机的意愿一般不高。
买来做学位房的业主，他就是为了孩子读书买在这里，住几年可能就换房了，他们有时候反而更难沟通……房子租出去的业主，爬楼梯和坐升降机对他来说无所谓，怎么样他的房子都能租出去。
不过，彭伟观察过福田区莲花北村附近的租房广告，“同样大小，有升降机的月租比没升降机，能高出1000块钱”，这也是他说服业主的一个理由。“持反对意见的一般是低楼层住户，装了升降机，影响采光、通风、房价，这些理由我们都遇到过。房价这个还是比较容易讲通的，我们跟他说，装了升降机就不是老破小了，就是小洋楼了，大家也能接受”，彭伟说。在业务推进中，彭伟发现，同样是加装楼梯，“共享模式”比一次性筹齐费用，阻力还是要小得多，“大家不用一次出一大笔钱嘛”。“推进效率高，这也是我们推广这个模式的原因”。
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摸索一条能走通的路
卢楚汉在寻找升降机承建方的过程中发现，不是所有的升降机承建方接受“共享升降机”这一模式。彭伟深谙其中的原因，“每部升降机垫资30万，15年才能收回来，这对成本控制、流动资金都有一定的要求，如果运营不善，很容易出现资金链的问题，很多同行不会这么做的”。彭伟列举了自己公司的优势，“我们有制造升降机的工厂，有储备的大量施工工人，这能更好地控制成本”。
东乐宿舍楼的升降机内部神州通立升降机公司的前身是一家工程公司，“地产建筑业不景气，我们也要转型”。2020年，该公司在安徽新建升降机工厂，2021年投产。“看到深圳加装升降机的补贴方案，我们决定来这里开拓共享升降机的市场”，彭伟说，“如果没有政府补贴，一部升降机六七十万，全部由企业来垫付，现金流太紧张了，我们没办法保证自己活下去”。
2022年五月下旬，深圳市公布《深圳市既有住宅加装升降机实施方案》，其中提到，符合规定的加装升降机项目，七层及七层以上35万元/台、六层32万元/台、五层29万元/台、四层 26万元/台，补贴资金由区财政承担。深圳上世纪八九十年代建起的低层住宅楼，大多未安装升降机或急需更换升降机，单罗湖区就有687个老旧小区。据统计，2023年深圳全市老住宅楼，一共加装升降机855台。“根据我们摸排的情况，深圳大概有3万栋老旧居民楼，有加装升降机的需要”，彭伟介绍。
在进入深圳之前，神州通立升降机公司在合肥、六安等数个城市已承建数百部“共享升降机”。在全国已推出加装升降机补贴方案的城市中，不同地区的补贴额度也各不相同，“深圳周边的好几个城市，补贴才15万。西部一些资源城市，补贴额度也很高，太原有30万，有些矿业资源城市有40万，在那边我们也有项目”。
“我们做这个模式，第一就是政府的补贴要足够高，我垫付的资金不需要那么多，第二个要做到精准收费。”“如果没有政府补贴，我们做共享，15年内把60多万收回来，那意味着住户坐一次升降机的收费要翻一倍，那很多业主会打问号，我要不要坐这个升降机。很多同行就失败在这一点上”。彭伟介绍，在国内尝试共享升降机的同行中，早些年采用刷卡收费形式，这种形式无法实现精准收费，“我去四楼，升降机里五楼的住户刷卡了，我跟着坐到五楼，大不了再下一层”。收费模式一旦出现漏洞，多数升降机承建方会选择提高收费来弥补亏损，如此陷入恶性循环，最终导致营收恶化。
在东乐宿舍楼，我曾经跟随一名外卖员，搭乘了一趟升降机。升降机内部，与其他居民楼并无不同，我和外卖小哥摁下楼层即可。彭伟解释，升降机内安装了人脸识别系统，如果是已录入系统的小区住户，系统只需几秒就能识别扣费。像我与外卖员这样的外来访客，楼梯内的相机会与升降机监控形成比对，“跟踪到你去哪一户，就从哪户扣费。如果你哪户都不去，我们就不收费”。"兰丽花园那部升降机，我们一个月能收回两千六七的费用，东乐宿舍楼每部梯一个月也能收回2000多块，这比我们当初预期的要高一些，（运营得）还算比较乐观”，彭伟说。
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