人去楼空｜空置写字楼变住宅 助解美国大城市“住屋之苦”
从纽约到三藩市，或西雅图到华盛顿，美国一线城市的住房问题向来使当地民众和政府十分头痛。疫情开始后，随着成千上万美国上班族转向在家上班或混合办公制，大城市聚集的那些写字楼霎时变得空荡荡，有部份发展商灵机一触，尝试将这些空置的空间地方改建成住宅用途，然而这又是否一个好的解决方法？
据会计师事务所罗兵咸永道（PwC）的一项调查显示，在疫情爆发两年多后，美国许多主要城市的办公室空置率仍然很高，近三分一的领导阶层认为未来三年总办公空间的需求会继续减少，因为远距工作暂时不会停止。
故此，自疫情以来，美国电商巨头Amazon在西雅图的总部就直接将部分地方开放给露宿者，创办人贝索斯（Jeff Bezos）在Twitter上表示：“效果很好，还方便了那些想做义工的雇员。”公司捐出8层楼、超过6万平方呎的空间予非盈利机构Mary’s Place，提供给无家可归的家庭和儿童。此外，在纽约、洛杉矶、圣地牙哥等城市，无人问津的酒店房间也被重新利用。
的确，将空置办公楼转变为可负担住房的提案显得颇有希望。2021年，两家纽约开发商——Silverstein Properties和Metro Loft组成的合资公司买下了曼哈顿金融区一栋空置办公楼的三分之一，并计划将其改建为住宅公寓。这栋坐落在布罗德街（Broad St.）55号的大楼于1967年建成，共30层高，几十年来进驻了许多技术和金融服务方面的租户。新的业主计划在未来三到四年内将其改造成包含571套公寓的大楼，为疫情期间启动的最大规模的同此类型改建项目之一。
方便快捷、位置优势、配套充足
根据全国低收入住房联盟（National Low Income Housing Coalition）去年发布的报告，三藩市湾区可负担住宅单位的缺口达到16万以上，而整个三藩市写字楼的空置率却超过五分之一——相当于近1900万平方尺的空间浪费。即便改建办公楼并非根本性的解决方案，却也能在一定程度上缓解三藩市等美国大城市的住房供需失衡。
美国商业房产代理纽马克集团（Newmark Group）执行董事Mark Geisreiter表示，高空置率加上旺盛的住房需求使得投资者对写字楼改建项目兴趣很大。该公司上个月宣布，将在该市一条交通要道——市场街（Ｍarket Street）上将一座六层的办公、零售空间转变为住宅。
从城市规划的角度来看，改造这些办公楼、尤其是已经濒临淘汰边缘的老旧办公楼显然是增加住房的可持续性方案。首先，相比将建筑全部拆除再重新建造，改建的做法对环境所产生的影响更低、花费的资金更少、所需的时间也更短，同时还有助一些最拥挤且最昂贵的城市解决了部分住屋的问题。
另一个重要的优势是“位置”，专研究商业房地产的Tracy Hadden Loh表示，拥有大型办公空间的城市的周边住宅一般较少，而这些商业区往往位于交通便利的市中心，属利润丰厚的房地产资产，投资价值昂贵但未善用的办公空间改建成住屋的诱因充足。而且，住宅区周边所需的道路和公共交通设施往往已经具备，也不需要从头申请新楼宇建筑许可，可说先天条件颇为充足。
据RentCafe和Yardi Matrix的研究数据显示，全美去年将完成破纪录的20,100套公寓改造，若加上2020年的改造数量，总数将达32,000套，占整体改建公寓的41%。当中以费城和华盛顿特区的数量最多，而洛杉矶和克利夫兰则是今年预计安排最多改建项目的城市。
老写字楼“瘦身”与升级难题
不过，在美国一栋写字楼的成功改建需要一系列因素的共同配合：从写字楼本身的设计、分区规划条例、住宅建筑条例及写字楼当时市场价值等，改建并非想像般容易。
从建筑本身的结构来看，住宅楼为了满足住宅内光线、通风等条件，楼身相对窄小，各地亦有法律对此做出具体要求，写字楼的占地面积则更大、楼层更高也更宽敞——这一点在那些市价更低、更可能面临淘汰或改建的老写字楼上尤其突出。若要改建这类写字楼，能够用于住宅的空间将只有各楼层的外围空间，最终形成一个类似甜甜圈形状的结构。
在这一点上，洛杉矶市中心的一些旧办公楼被视为该市改建的最佳选择。例如离地铁站不远的潘兴广场（Pershing Square）附近，那里的许多大厦建于20世纪初期，也就是空调普及之前，当时的建筑需要大量的窗户来促进新鲜空气流通和自然采光，楼身也因此更“瘦”。但在空调兴起后，洛杉矶的办公楼变得更“胖”及更封闭。
此外，老化的办公大楼还可能需要升级抗震能力、防火防烟系统、出口通道等来满足新的住宅规范。根据地方规定，其历史感的外观可能必须保留；住宅周边还必须提供露天用地。这里每一项都意味着庞大的成本支出，许多城市的开发商、建筑师因此指出，改造一个旧写字楼可能比从头开始建一栋楼更贵，而且更复杂。
正是出于这一原因，目前大多数的住宅改建项目都是按市价销售以及中高端的公寓，这些对开发商而言才更有利可图，而城市所迫切需要的可负担住房则在少数。国际市中心协会（International Downtown Association）主席David Downey正在率领团队游说联邦政府补贴可负担住房等的改建项目说：“改建的成本使得开发商只提供市场价格的住房。”
撇除改建的技术问题，开发商还要视乎空置率的情况而定，毕竟空置率很低的话，他们很难放弃更有利可图的办公室租金。还有时间也是重要的考虑因素，许多房地产和建筑专家指出，官僚程序太过复杂，导致某些改建项目的转换成本太高，使他们不愿开展有机会长达数年的改建工程。毕竟这样的风险太高，届时疫情或已终结，大城市的办公空间又是另一番景象。
困难重重 恐非长远之策？
住宅以外，开发商及一些初创公司则试图利用这些闲置、廉价的办公空间赚上一笔：从共享工作空间到仓储，再到私人健身房甚至是迷你课室（learning pods）——任何存在需求与利润空间的领域。
私人健身房便是疫情期间大量暂停营业甚至倒闭之下迅速兴起的产业，例如健身初创企业Silofit趁机在芝加哥、迈阿密和波士顿等大城市增建50家分店，在办公楼内加设淋浴场所及其他设备，而廉价的办公租金大大降低了他们的改建成本，促使私人健身房的空间比重从疫情前的20%增长到约50%。
共享工作空间企业WeWork、来自纽约的教育企业SchoolHouse等则租下闲置的办公室，给来自各行各业的白领和不同学校学生，后者瞄准了那些子女无法回到学校而感到焦虑的家长，为他们的子女提供6-10人的私人授课。然而，正如改建住房一样，大多数这类迎合市场的空间再利用项目都是为中产及其上的阶层而设——追求工作与生活平衡的专业人士、能够负担小班学费的中产父母......
总体来说，无论是住房还是生活服务，大量空置的写字楼在底特律等工业城市，办公空间的租金相对低廉，转换相对容易。而在纽约曼哈顿、三藩市、芝加哥等高生活成本城市，即使疫情打击了租赁市场，写字楼的租金仍处于高位，转换成本相对很高，带来的机遇和挑战难以说清。
不少专家还相这改建不会是长远的方案，因不论是市政府以至商业市场本身，并不认为办公室空置的情况会持续很久。兰德公司（RAND）经济学家Jason Ward表示：“这些办公室转换项目在财务上是个潜在的风险过程，要看到它们蓬勃发展可能需要采取有效政策以减少成本和时间的不确定性。”
最后就是，要完成改建还需要匹配区域内的基础设施，包括增加暖水供应、改建消防系统、改变分区规划等，这些均需要政府的额外投入。惟受疫情影响，许多大城市其实也面临财政紧绌的情况，可以预期改建项目未来将面对不少挑战。此外，这些改建和再利用工程还可能未必成为普通市民尤其是低收入者的福音。