人去楼空｜美国迎WFH时代　 纽约市光辉不再？

工作日的早上繁忙时间，站在纽约时代广场的地铁站内，你会明显感受到疫情下这个美国大都会的变化。每隔几分钟抵达月台的地铁内只载了以往一半的乘客，过去熙熙攘攘的上班族穿过迷宫般的月台通道和楼梯，如今变得空荡荡。
地表之上是纽约市最繁华、最忙碌，且最具代表性的街区。疫情以前，这个仅占纽约市面积0.1%的街区贡献了整座城市经济产出的15%，如今，巨大的广告牌、电子荧幕犹在，游客数量也有了显著恢复，但20%的店铺仍未恢复营业——他们当中许多依靠着周围20来座写字楼内的上班族的消费营收，惟随着越来越多上班族告别办公室、拥抱在家办公的大潮，纽约似乎无法恢复以往的生机。像纽约一样的美国大城市，未来样貌会否发生永久性的变化？
此为“人去楼空”系列报道之一

随着疫情进入第三年，最初因封控措施而被迫居家办公的上班族渐渐适应这一工作模式，以至于在纽约乃至全美上下引起工作文化的转变。据 Kastle Systems 的最新数据，在全美最大的10个城市CBD中，员工往返办公室的次数约为疫情前水平的27%。

以纽约为总部的四大国际会计师事务所之一罗兵咸永道（PwC）已经对4万名美国员工宣布，他们未来可以永久性远程工作；上万名员工的保险公司TIAA则允许其纽约员工移居到其他城市、并向其全国各地的办事处报到；作为全市最大的雇主、居家办公制度的长期反对者，摩根大通（JPMorgan Chase）行政总裁戴蒙（Jamie Dimon）今年4月也最终退让，宣布其27万员工中将有约一半采取远程或混合办公制。

美国皮尤研究中心（Pew Research Center）调查显示，完全或者大多数时间不在办公室工作的美国上班族中，出于个人选择的人数从2020年10月的36%增长到今年1月的61%，受办公地点关闭限制的比例则在同时期从64%降至38%。

而在全国所有城市中，纽约是受这一转变影响最大的。史丹福大学经济学家Nicholas Bloom研究指出，纽约市的上班族计划将他们花在办公室的日数减少一半，为三藩市以外的所有城市中最多的。其研究团队估计，纽约市中心的消费者支出受到的打击最大，尤其是曼哈顿，较疫情前相比下跌13%；其他美国主要城市的CBD则减少约5至10%。纽约市市长亚当斯（Eric Adams）对此十分忧虑，对纽约市民大呼：“你们不能整天穿着睡衣待在家里！”

冲击白领、蓝领　还令城市收入锐减

考虑到纽约市经济、财政对这些上班族的依赖，亚当斯很难不忧心忡忡。

私人房地产咨询公司Cushman & Wakefield的统计显示，曼哈顿区写字楼的空置率达到16%，加上转租空置率为21%，超过上世纪90年代的经济衰退期、达到近30多年来的最高；另一分析公司CoStar数据则显示，纽约市全市的空置办公空间面积从去年第二季度至今年6月1日一直维持在1.2至1.3亿平方呎。

这些因上班族撤离而大量空置的写字楼市值大跌，进而使房产税收大减。根据纽约州审计长办公室去年的一份报告，这场疫情从该市的办公楼中抹去了超过280亿美元（约2,198亿港元）的价值，这给房产税占全市财政收入一半的纽约市带来的打击可想而知。

不仅如此，由于白领的离场，写字楼周边的Starbucks、Pret A Manger等食肆，以至Duane Reade药房变得门可罗雀，平时车水马龙的零售商舖、酒吧甚至忙碌的洗衣店等都没了生意，不少更关门大吉，严重影响这些构成CBD经济的广泛生态系统。

不仅如此，与疫情期间的许多其他影响一样，CBD的衰落将大大影响低薪的劳动阶层及部份技术人员。研究市中心的专家Paul Levy估计，CBD每占用50万平方呎的办公空间，就会为18名清洁人员、12名保安和5名建筑工程师创造就业机会。其中，少数族裔、移民人口，将会首当其冲受到影响。

投资管理公司资本集团（Capital Group）的经济学家Jared Franz表示：“自从遥距工作一年半以来，我都是在住所附近买咖啡，而非在过往经常光顾的市中心咖啡店。就我个人而言，这个改变的影响微乎其微，但如果美国四分一的工作人口每周有一至两天都改变购买咖啡的地点，便会对经济、金融市场以至大城市的未来造成深远的影响。”

来自斯坦福、芝加哥等大学的经济学家预测，随着越来越多公司进入混合工作的长期阶段，预计纽约市办公室工作人员每年在办公室附近的支出将从疫情前约13,700美元（约11万港元）减少至6730美元（约5万港元），降幅在美国所有大城市中最大。

纽约显然不是唯一受到冲击的城市。在三藩市，近五分一的办公楼可供出租；芝加哥的办公楼空置率在今年3月同样达到21%，为历史新高；西雅图、波士顿、洛杉矶、费城.....这些曾经美国最抢手的写字楼市场都在面临萧条，每朝人头攒动的写字楼大堂霎时间人迹罕至，被放上招租网站的写字楼广告则越来越多。

在今年6月发布的一篇论文中，来自纽约大学和哥伦比亚大学研究人员指出，未来十年内即便更多白领最终回到办公室，全美的写字楼价值可能依然比2019年低28%以上。

美国以外，伦敦市、东京的丸之内和巴黎的拉德芳斯（La Défense）等主要中心商务区也在见证白领的流失、写字楼市场的下滑。据安永公司（Ernst & Young）2020年的报告指，以他们为代表的全球21个最大的商业区容纳了450万劳动力和财富全球500强公司总部的五分之一，正是这些高度密集的商务区受到了最大的冲击。

“大城市绝不会消失...”

这一大潮会否永久的改变全美各地大城市的未来呢？

相比市场惨澹的写字楼，疫情期间人们对于更宽敞、更舒适的住宅的热情被点燃，促进了住房市场的繁荣，电商的蓬勃发展突然使得各大城市的电商仓库和“最后一英里”配送中心陷入严重短缺，就连一度严重亏损的酒店也在疫情后期逐步恢复生机。在所有商业房产中表现最差的写字楼则正在被这些房产所取代，尤其是那些市值跌幅最大、本来已经濒临淘汰边缘的老旧写字楼。

因此有意见认为，上述的CBD衰落并不意味着以其为中心的市中心社区的消亡。这是因为它们的地理位置实在太好、太中心、太密集，且基础设施和建筑物太多，无法长时间保持真空或半真空的状态。而从历史上来看，以中心商业区为首的城市社区是最具适应性和弹性的有机体，故相关趋势很可能是加速CBD的转型，或许由一个汇聚管理、法律、金融专业人才的地方，演变成创新和创造力的中心。

据最近的一项调查指出，计划远程办公的人中有22%表示他们会在家以外的地方工作，其中大多计划在共享办公空间、咖啡店、餐厅或户外公共场所工作，所有这些场所在CBD可谓俯拾皆是。

是故，一些更新、设施更完善的写字楼对那些想要吸引员工回到办公室的企业仍然有吸引力，他们在公司内设置健身房、瑜伽或冥想的空间、开放协作区域，甚至是可以接触新鲜空气、阳光和绿植的露天平台。写字楼的业主、开发商也在想办法让写字楼及其周边区域更加多元化，引进不完全针对白领的创意餐饮、文化场地，开放给公众。在芝加哥，曾经全球最高的大厦在新业主接手后，被改造成一个“拥抱那个市中心的社区”，向居民与路人敞开大门。

然而，为数不少的一批白领已经踏上了“随地上班族”（anywhere worker）的“不归路”。比起拥挤的一线城市，他们宁愿退居二线来换取更多的生活空间和更低的成本。

从2020年4月到2021年7月，洛杉矶、纽约和芝加哥成为全美同一时间段内人口下跌最多的城市，与此同时，凤凰城、丹佛等二线城市却出现显著的人口迁入趋势。新一轮逆城市化潮流正拉开帷幕。

Franz认为，如果这一趋势持续下去，可能导致第二次世界大战以后美国劳动力模式的最大转变：“我认为大城市绝对不会消失；不过，芝加哥、洛杉矶、纽约和三藩市等城市中心的人口密度确实已经见顶。在众多上班族不再每日前往办公室的情况下，这些城市需要适应新的格局。”

CBD未来的发展可能仍言之尚早，惟不少人相信大城市具有韧性，长期以来皆可从困境中复苏。正如未来工作专家Dror Poleg在其《重新思考房地产》（Rethinking Real Estate）一书中所写，它正在演变成一个与技术联系在一起的空间和服务网络，“一个相互关联的生态系统不仅可以跨越中央办公室位置，还可以跨越家庭办公室、联合办公空间、咖啡店和其他远程工作的第三空间。”