新世界表决｜解构王国高山低谷 曾10年3供股 加息狂潮急拆弹
“四大家族”之一的新世界（0017），其大股东郑家纯家族旗下周大福企业，拟以每股9.15元全购新创建（0659）股份，包含新世界手上占新创建约6成、涉资约220亿元。本周四﹙2日﹚新世界将召开特别股东大会予以表决。
消息既出，市场估算，此举可令新世界的负债比率由约49%降至约45%，以缓解财务压力。诚然，市场变化莫测，从来“打江山易，守江山难”，郑氏家族一路走来历尽高山低谷，仍安然渡过，归功于拆弹手段高，且让大家一起重温新世界王国的“前世今生”。
娶周大福千金 由金舖转战地产
作为本港四大地产股，新世界走过一条不平凡的路，其创始人是纵横商界70多年、甚有商业头脑的郑裕彤。
人称“彤叔”的郑裕彤，首次初露头角的发迹地，不是“砖头”，其实是在郑父世交周至元，位于澳门所开设的周大福金铺。其实郑裕彤父亲郑敬诒与周至元，早年互相指腹为婚。不过，年仅15岁的“准驸马”在金舖工作，仍毫无特权，要从低做起当学徒，倒痰盂、扫地、洗厕所等工作，郑裕彤样样都做过。
时至1938年抗日战争爆发，外国人到澳门做生意，连找换货币也不知门路。郑裕彤胆粗粗以其“有限公司”级的英文，介绍外国人到周大福“唱钱”，带动了金舖生意。由于工作表现良好，他更未满3年便跃升成金舖主管。“彤叔”在1943年与周翠英结婚，升至金铺掌柜，并在1956年继承了周大福，积极开拓珠宝零售业务，一路成为名震香江的“珠宝大王”。
1970年，“彤叔”郑裕彤和恒生银行（0011）创办人何善衡、新鸿基地产（0016）创办人之一郭得胜等人，联手创立“新世界发展”，并由郑裕彤出任董事总经理。1972 年，时任美国总统尼克逊（Nixon）访华破冰，港股进入空前牛市，新世界借此同年11月上市集资约1.93亿元，自此无论是住宅销售、商厦租赁，亦或是建筑工程、酒店旅行均为其囊中业务，新世界在地产界的江山，就此开创。
90年代初债务急升 “彤叔”重出江湖挽狂澜
郑裕彤早在1989年，就曾试图功成身退，将新世界集团交由长子郑家纯（“纯官”）打理。
“纯官”上任后，大力开疆拓土，“掌帅印”第二个月，便著手多项巨额收购，陆续开展包括进军内地地产基建、并购美国华美达酒店、与罗家瑞联手私有化瑞安集团等项目，以致公司负债比率由长年维持的20%，一下子跃升至50%。
惟当时美国及香港情势“不似预期”，在高负债下，“彤叔”最终重出江湖，帮手拆弹。1991年郑裕彤宣布再出山，并迅速开展抛售资产套现、在公开市场集资，包括将亚视股权售予林百欣，方得以大幅减少负债，扭转新世界颓势。
十年三次供股 集资逾300亿
然而，郑氏家族商场上叱咤风云，新世界亦同承袭“彤叔”沙胆作风，业务进取，有较多重大项目发展，故此资金需求自然较多。自2004起短短十年间，公司便三度供股集资。翻查资料，2004年新世界宣布首次供股“5供2”，以5.4元供股价集资约60亿元；至2011年公司再度宣布“2供1”，以5.68元供股价集资约123亿元；最近一次为2014年“3供1”，以每股6.2元供股价集资约140亿元。
据统计仅三次供股，新世界已发行多达51.3亿股新股。此外，公司曾在2020年以“4合1”比例合股，合并后每手买卖单位仍是1,000股，股价及入场费直接“四级跳”，当时公司强调财务稳健，只为优化股东基础，并预计在可见未来无须进行任何股本集资。
负债比率逼近50%
新世界过去多次向股东集资，但为应付不少大型项目，在资本开支及土地支出较大的情况下，集团近年负债比率持续上升，面对新一轮加息周期，难免影响现金流表现。
截至6月底止全年业绩，集团股东应占溢利同比跌27.9%，至9.01亿元，末期息削达八成，每股仅0.3元。期内负债比率由去年底的46.9%升至48.7%（未计及永续债），而有息负债连永续债更逾2,000亿元，计及资本化利息开支，期内支付利息达78.04亿元。受累债务风险升温，加上港股持续不振，集团股价较近年高位下跌逾半，上周五市账率（PB）仅得0.19倍，徘徊低位。
郑志刚大派“定心丸” 明言新世界与内房不同
而现时，郑裕彤甚为疼爱、积极栽培的“长子嫡孙”郑志刚已经接捧成为集团行政总裁，身为第三代的他，亦无负“彤叔”期望，在K11系列商场获得广泛认同。纵使外围市况欠佳，息口续高企，郑志刚上月在分析员会议上仍大派“定心丸”，指集团有近940亿元可动用资金，同时强调，坊间不要再将“新世界同内房股爆煲放埋一齐”，明言新世界与内房不同，“我们有premium同埋唔同嘅product。”
不过，身为四大家族之一，新世界一举一动，难免聚焦在镁光灯下。11月2日，新世界举行股东特别大会（EGM），就沽出新创建套现218亿元，用于偿还若干高息债务进行表决。集团到底可否如愿，可以获得巨额资金换取改善现金流，在息魔肆虐下，来一场“华丽转身”，结果即将分晓。