新世界表决｜六大地产商验身！　“黑马”撼赢长实　零负债称王

四大地产商之一新世界（0017）获大股东郑氏家族持有的周大福企业以每股9.15元作价，收购60.88%新创建（0659）股份 ，有望减轻负债。诚然，面对加息周期及楼市调整，本港地产商皆遇挑战。《香港01》以净负债率、融资成本、资本化金额以及永续债四大准则，为六家在市场活跃的地产商“大验身”。结果发现，一众地产商中“几家欢喜几家愁”，有“优等生”在逆市下，仍可以维持零负债率，亦有部分企业难逃利息支出大增，需要扭尽六壬，调整负债水平。

准则一、“优等生”录零负债率

瑞银发表报告睇淡本地楼市及地产商明年前景，指高息环境持续，加上不少地产商负债率高，令其将持续劈价卖楼。《香港01》以六大地产商，包括新世界、长实（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）以及嘉里（0683）最新发表的财报作比拼。

若以向银行等借贷的带息负债计算，新世界及新地的带息负债分别高达1,852.7亿元与1,250.5亿元，达千亿规模级别。最令人意想不到的，负债最少的竟是一直默默耕耘的信置，其带息负债总额只有19.7亿元。其公司业绩报告更指出，“集团录得净现金，因此以净债项与股东权益比计算之负债率并不适用”，而当中净负债率一项，更是完美的“零”，以“黑马”之姿爆冷跑出。

而紧随其后的，则为长实，其净负债率亦只有1.4%，可谓“微不足道”；至于嘉里与新世界的净负债率，则相对较高，分别达33.3%以及48.7%。净负债率常用以衡量企业偿还债务的能力，一般高于100%，反映资不抵债。

准则二、融资成本呈升势

然而经营地产生意，有负债其实亦属平常事，重点还须看息率高低。翻查年报，大多地产商借贷均以浮息作为基础，当中只有恒地与新地，有透露集团借贷的利息数据。其中，恒地借贷年利率约为3.8厘，较同期的1.5厘高出一倍有多，而新地浮息率同样由去年同期1.7厘升至今年3.6厘。

高息环境下，不少企业借贷融资成本均呈升势。当中，仅四大家族有披露借贷融资成本。当中融资成本最高的为新世界，达78亿元；若以增幅最大而言，则以恒地居首。截至今年6月底，集团融资成本为30.1亿元，同比增120.2%。

准则三、资本化“隐藏”借贷成本

而另一值得关注的数据，则为“资本化金额”。所谓“资本化金额”，即是集团会将部分借贷支出，从融资成本中扣除，转化为长期回报资产。换言之，即该笔借贷，将透过资本化“隐藏”。

事实上，不少地产商均会在借贷融资成本中，先减去“资本化金额”，从中再算出入账时借贷成本。根据最新数据对比，恒地借贷成本变化最大，其原本借贷融资成本达30.1亿元，不过减去资本化总额后，其成本随即大降近七成，至9.1亿元。其次则为长实，其原本借贷成本为9.4亿元，惟减去资本化金额后，其实际借贷成本大减近五成至5亿元。

准则四、永续债同为有力融资手段

而要留意的是，发行永续债同样可成为集团募集资金，并降低负债比率的有力融资手段。永续债，又称“万年债券”，顾名思义是会支付固定利息，但不设到期日的债券。由于发行人不一定赎回，债权人如要取回资金，绝大部分时间只能按市价在市场上出售，所以风险较高但债息也会高于传统债券，属高收益债券的一种。

翻查一众地产商财报，目前只有新世界及长实仍有未赎回永续债。单在2019至2022年间，新世界就曾以约4.8厘至6.3厘的高息，先后5次发行有担保的优先永续资本证券，涉资约370.7亿元。而长实2023年上半年透露，仍有近79.3亿元市价不详的未赎回永续债。

虽然相关项目不计入负债当中，惟“验身”时，不可不察！