批楼价高位挫五成　“最精准分析师”洪灏︰这因素出现趋势性变化

星级分析师洪灏近日表示，本港楼价将会从高位下跌五成，令市场哗然，亦有声音反驳过去十年不少专家有关楼价大跌的预测终告失败。洪灏接受《香港01》专访，交代了睇淡香港楼市的终极原因，更认为楼价即使已从高位回落15%，相比其他国家仍然是非常昂贵，故料有进一步下跌的空间。

港人最关心的新闻之一，莫过于楼价何时回拨。年初至今，反映本港二手楼价走势的中原城市领先指数CCL已累跌近8%，自去年8月高位计更是跌超一成。对冲基金GROW思睿首席经济学家洪灏早前曾表示，本港楼价在未来3年有机会从历史高位回拨50%，看法震惊市场。

港楼致命伤：利率趋势性上升

过去有不少星级分析师看淡香港楼市，终皆铩羽而归。洪灏大胆预测楼价从高位回落五成，有甚么理据与港楼对赌？“因为利率趋势发生变化”，洪灏分析指出，由于香港过去多年都是呈现利率趋势性下跌，即使楼价高企，仍然有不少人蜂拥上车，原因是实际按揭利率只有两厘多，“供平过租”之下，令港人急于置业。

如今，洪灏相信利率出现趋势性变化，美国通胀即使从峰值回落，仍会在高位徘徊，利率亦会维持高企。“未来三年联邦利率保持在4%-5%有什么不可能？”洪表示只要美国通胀率仍处于5%-6%，利率仍然会维持高企。

基于对利率出现逾十年以来的趋势性转变，洪灏坦言在此刻赌楼价升跌，“我宁愿赌它会下跌，而且40%-50%都不是很多，现在已经跌了15%，未来再跌20多%已经差不多。”

港楼价冠绝全球　绝对有下跌空间

单凭利率政策去预测楼市或许过于片面，被问到会否低估香港的刚性需求，洪灏笑言“刚性需求从哪里来？人口并没有增长。”即使有分支家庭及内地客来港置业，但香港楼价相比其他地方仍然高得夸张，“即使欧美楼价升值不少，但今天200万美元仍然可以买到很不错的物业。可是2,000万﹙港纸﹚在香港能够买到甚么？单是一个车位，都已经150万。”

洪灏又笑道，最近收到不少地产代理的信息，指要趁利率上升前买楼，“好像买菜这样，我觉得不太靠谱。”洪重申一点，世界上没有一种东西只升不跌，他走遍全球那么多地方，直言香港楼价真的好高，而他亦不选择在港置业。