黄国英专访｜点评内房“血的教训”　英Sir劝世︰冇心买就唔好睇

中国内房危机愈演愈烈，烂尾楼断供潮势不可挡，祸水一路延伸至内银、内险。该板块曾为“十倍股”，风光一时，现在犹如“过街老鼠”，遭资金唾弃。原因无他，内房估值便宜背后，伴随着违约、清盘风险，此情此景，又值不值得投资者“博一铺”呢？

最近自立门户，创立黄国英资产管理公司的星级基金经理黄国英（英Sir），曾几何时也沾手过内房，最终“迷途知返”。纵是一线内房企业，由高位计反复累泻达八、九成，定必有散户“心郁郁”。黄国英给予散户一句忠告：“冇心买你就唔好睇！”

近年，中国政府严厉收紧房地产政策，“三条红线、“限贷限购”、“两集中”等等，一连串限制政策出台令内地房地产行业遇上史上最难挨的时刻。包括龙头中国恒大（3333）在内等大大小小房企已出现债务违约，近月更有不同发展商的项目“烂尾”引发断供潮。

著名基金经理黄国英多年前曾经投资内房股，但看清整个行业的商业模式后，便决定一股不留，不再沾手内房。当一个强势板块，沦明日黄花，背后启示值得一说。

内房泡沫爆破 不合理制度被推翻

最近的“烂尾楼”风波，影响到内房、物管、内银及内险企业，甚至开始波及非必要消费。“内房最惨系谂唔到way out（出路）！”他称，内地房地产市场庞大，除了一线城市如“北上广深”有外来人口支撑之外，其余二三四线城市的移民人口稀少，楼宇供应远超容量。

黄国英以一个很简单易明的说法，解释为何内房难逃出困境。以往楼价不断向上，人民前仆后继买楼，甚至仿傚香港买卖楼花，希望及早借助楼价为身家增值。如今，内地楼盘供过于求，“内地人唔系蠢！”，不会再盲目买楼，更不愿意冒险买楼花，倾向现楼。更何况楼价停滞不前，预计来年楼价亦不会大升，买家根本不必急于置业，需求持续疲弱，才是内房大势已去的原因。

今次内房泡沫爆破，黄国英称，正正是推翻以往的不合理制度，以往发展商加大杠杆不停起楼，如今资金循环中断，“趁早爆都系好事，但有排痛！”

奉劝应“无差别”避开国企和民企

始终内地实在太多楼盘供应，难以消化，且一手楼盘需求大减，据国统局公布，上半年住宅销售额大减31.8%。花旗银行估计，有31间内房企业7月销售额同比跌42%，整体内房股上半年核心盈利或同比跌39%，是自2017年以来的5年低位。

在资本市场上，内房股债亦不被看好。据汇丰环球研究报告，内房未来十二个月的预测市盈率（PE）已跌穿至5倍低位，失守2011年底的水平，并低一个标准差。市帐率（PB）去年早已跌穿1倍，最新逼近0.5倍，资产净值（NAV）接近折让80%，可见内房大势已不同往日。

既然内房估值平，为何股价屡屡没有支持？黄国英将投资者分为两类人，一种是只想维持富贵的“叠水”富人，一种是打算“博”的穷人。内房股固然不适合后者去博，“难中、唔好分”。至于想维持富贵，目前市场上有不少美金定期的选择，提供的可是3厘的无风险利率，“试问何必要赌风险溢价高得离谱嘅公司呢？”

他警醒一众散户，“平，固然有瑕疵！但无人知晓此瑕疵是否会在未来被消除。”散户即使想发达，亦不一定要选内房股，大有更好的范畴可供选择。若不熟悉企业运作，倒不如“悭返啖气”，拣选大型科技股或必需消费类股。

“明知不会买”　勿投入情感

的确，由国企到民企内房，过去一年股价浮沉，更多是经历漫长跌浪，山顶走向山谷，段段看似是入市机会，段段又是套牢陷阱，散户该如何克服此心魔，引以为戒？

市场时常将内房分为国企和民企，前者看似比较稳健，但对于黄国英而言，即使是有国企背景的内房股，如中海外（0688）及华润置地（1109），他也没有兴趣投资，并笑言“地产唔系一盘令你发大达嘅生意！”这些房企最终只会演变成“中国的新鸿基”，除了有着不错的收息机会之外，他反问：“买入又有何特别之处呢？”

黄国英不会细分内房股，更不会花时间研究一些明知不会买入的股票，一来浪费时间，二来投入情感会影响判断，吁“冇心买你就唔好睇，睇咗你就好大镬架啦，睇唔睇到啲嘢抵唔抵博，就睇你功力！”