【投资攻略】雅生活鲸吞中民物业　10个交易日累飙逾四成

物业管理行业收益稳定，且市场憧憬并购带来高增长，相关物管股今年升幅亦显著。其中，雅生活服务（3319）自上月26日公布一项物管史上单一最大并购案后，股价持续破顶，至周五（11日）最高曾见23.3元，自公布收购后最多累升41%，今年以来亦累升高达1.1倍。
中国银河国际分析员李嘉豪表示，投资者看好物管行业，主要因为盈利增长稳定，背靠大型内地开发商，虽然部分物管股市盈率已高企，但随著盈利增长达标，相信可慢慢缩窄估值差距，而行业暂未有太大政策风险，相信投资者愿坐等升幅。

收购中民布局公共建筑领域

雅生活9月26日公布，以15.6亿元（人民币·下同）收购中民物业60%股权，及以不超过5亿元收购新中民物业6成股权，收购价对应市盈率为12.5倍。两间收购对象合计管理面积高达2.9亿平方米，多于雅生活本来的2.11亿平方米。完成收购后，雅生活在管面积将突破5亿平方米，超越碧桂园服务（6098）的2.2亿平方米。

中民物业2018年收入为30亿元，净利润为1.8亿元，净利率仅6%，不及雅生活中期的24.1%。但中民物业作出利润保证，2019年经审计净利润将不低于2.08亿元，否则须作出赔偿，依60%股权计算，雅生活最低可入帐1.25亿元，而公司今年中期赚5.41亿元。

中民的业务覆盖公共建筑、商业办公，并拥有领先的市场占有率，雅生活则以中高端住宅物业管理为主，料收购后，可进一步加强不同业态的布局，特别是门槛较高的公共建筑及商业办公建筑。

增值服务毛利高于物业管理服务

雅生活周五收市价，对应往绩PE约32倍，仍远落后于碧桂园服务的58倍。据雅生活的中期业绩，收入同比增长59%至22.41亿元，净利润升63%至5.4亿元，净利润率24.1%。

物管股的主要业务有物业管理服务，亦提供验楼、装修、会所等增值服务，后者毛利会较高。

雅生活的物业管理服务占总收入约55%，来自雅居乐（3383）及绿地控股的项目，占其在管面积约28%，管理费单价3.04元/平方米，较去年底增加1.7%，增速尚可；来自第三方物业开发商的在管面积占比则达72.4%，而来自第三方项目的管理费则较平，单价仅2.04元/平方米，惟增速较快，较去年底增加近10%。

外延增值服务占总收入的36%，包括了售楼现场管理、物业营销代理、验楼等，与楼市表现较相关。社区增值服务则占总收入的9.2%，包括物业维修、家政、社区团购、会所经营、停车场管理、二手房中介、拎包入住服务等等。

整体而言，雅生活增值服务的毛利率约达到五成，物管服务的毛利率则只有27%。

碧桂园服务物管服务占收入七成

另一边厢，碧桂园服务中期收入同比增长74.4%至35.16亿元，净利润同比增73%至8.2亿元，净利率23.2%，略逊于雅生活。

细睇其收入，物业管理服务占总收入逾七成，当中来自碧桂园（2007）开发的物业项目的收入占76.8%，相对雅生活的项目是主要来自第三方开发商。

李嘉豪：行业并购多属利好

中国银河国际分析员李嘉豪表示，投资者看好物业管理行业，主要有几个原因，首先是增长稳定，与楼市相关度不大，不像内房要为销售“跑数”，取下管理项目后，很少会退出。另外，投资者预期增长可以持续下去，因可见上市的物管公司，大部分有相关开发商支持，该些亦是内地较大的开发商，预期物管公司可持续接手相关开发商的管理项目。 

行业积极并购，问到资产负债方面会否受压？李嘉豪表示，大部分上市物管公司的资产负债表健康，持有大量现金，足够用作并购，亦可见过往多宗行业并购亦比较成功，估值不太高，加上预期并购会有协同效应，普遍属于利好，但亦有较差收购会令投资者犹豫。

他又说，为物管公司估值时，比较不同公司的净利润率会较为公平，不同收入的毛利率则属次要指标，因不同公司的业务结构不同，如不同公司定义增值服务就有出入。另外，亦可比较物管公司相关开发商的背景，亦可能令公司估值有出入。虽然部分公司市盈率高企，但若盈利增长达标，相信可慢慢缩窄估值差距，故不需著眼历史市盈率。

他预计，未来增值服务将是物管公司的增长点，因增值服务可以基于同一批员工，举例说保安或可兼顾推销的增值服务，便可望在同一个成本基础上，带来各种收入，而增值服务亦会加强业主的忠诚道。他亦指，物管行业暂未有太大政策风险，相信投资者愿意坐货等待股价升幅。