地产股双引擎失灵　专家料业绩差“走唔甩”　呢间钱多“可以挨”

推售新盘及投资物业租赁 收入一向是推动地产商发展的“双引擎”，奈何上半年受累楼价未见起色，本地发展商要“成本价”卖楼，加上港人北上消费成风，分析明言，地产股上半年业绩差已经“走唔甩”，更有大行下调接近所有地产股的目标价，幅度最多达两成，生还者则普遍具备这些特质。

引擎一、新盘货如轮转失效

本地发展商的其中一个推动业绩增长的“引擎”是新盘买卖。投地、发展、卖楼，赚钱后再重复以上方程式，资金货如轮转。但现时“引擎”力度似乎不足，甚至有可能失效。政府为楼市撤辣后，一度刺激物业成交，汇丰研究报告指，上半年新盘销售达1,010亿元，已经超越去年全年的990亿元。

单从销售数据上去分析，楼市似乎略见起色，但销售额飙升，不一定意味利润随之大升。若果同时参考官方楼价指数，不难发现6月份楼价已经连跌两个月，跌穿撤辣前水平，并创近8年新低。

楼价未见起色，一手成交反弹，更多是因为发展商采用“速销”方式推盘。其中以长实（1113）最为进取，旗下黄竹坑港岛南岸第3B期Blue Coast早前推售，“楼神”赵国雄声言，首批每呎成本2.8万元只售2.1万元，属“捞底价”。

长实推盘策略亦被摩根士丹利评为以“蚀本价”进行，拖累住宅物业库存较高的发展商利润下降。

的确，近期各大中小型发展商均以贴近“成本价”开盘。由“玩具大王”蔡志明出任主席的旭日国际，旗下位于屯门的“黄金海湾‧意岚”近日开售，首批折实呎价为8,908至11,889元，较同区对上一个新盘价格有约近1成折让，最低呎价更属屯门区内近8年来最平。翻查资料，，地皮于2020年1月由内房佳兆业（1638）以35亿元投得，每呎楼面地价6,005元，其后在2021年11月以37.7亿元转售予旭日国际，每呎楼面地价约6,468元。

另外，新世界发展（0017）及远东发展（0035）位于启德的新盘“柏蔚森I”，首批60伙折实平均呎价17,188元，“推盘价”较启德跑道区内三幅地皮“成交价”更低。

大摩：发展商卖楼毛利率跌至11%

地产建设商会执委会主席梁志坚受访时指，不相信发展商“真正蚀本”，认为首推10%单位其售价或低于成本价，但料稍后会逐步价加推。但即使如此，亦不代表发展商可以维持过去的盈利水平，摩根士丹利早前发表报告，指发展商卖楼的毛利率于两年内插逾半，由过去的逾四成，跌至目前最低只有一成一，更表示若毛利率跌至10%，估计发展商新一财政年度的基础盈利将下挫4至24%不等。

因此，上半年即使有逾千亿一手成交，惟在发展商毛利率大减下，再加上利息在内的其他开支，未必可能货如轮转，能够“平手离场”似乎已经可喜可贺。

引擎二、租金收入减　影响物业估值

至于另一个引擎，正是投资物业收租。本地发展商另一主要收入来源，多为商场及写字楼。不过受累港人北上消费的热潮影响，6月份零售业总销货价值的临时估计为299亿元，同比跌一成，跌穿300亿大关，“惨况”更率先反映于恒隆集团（0010）业绩当中反映。集团指本港整体零售物业组合收入下跌7%至9.5亿元，其中主要商业及旅游区的零售物业组合部分主要租户的租金下调，导致收入下挫10%。

至于海港城母企、九龙仓置业（1997）早前亦发盈警，指本港零售销售于今年更趋严峻，截至6月底止半年投资物业重估亏损总额，可能超过同期基础净盈利，料今年上半年可能录得为数不少于9亿元的亏损。而上半年，太古地产(1972)旗下太古广场购物商场零售销售额跌13.1%、太古城中心零售额跌4.3%、东荟城名店仓零售额跌2.6%。

写字楼方面，受累经济前景不明朗，据政府数据，香港甲级写字楼空置率升至16%，情况亦同样反映在恒隆身上，据最新业绩，集团下调部分办公楼租金，当中主要涉及中环一带租户，影响香港岛办公楼组合收入下跌14%。

另外，据彭博早前引述中原地产数据，中环主要甲级写字楼的租金与2019年相比均录得跌幅，最多达三成，其中长实旗下长江中心租金收入大跌逾33%；太古地产（1972）旗下太古广场一座及二座租金分别较2019年减少29%及29.3%。

单计四大地产商 近年大型资本开支逾二千亿

两大“引擎”失灵下，发展商收入减少，同时仍要面对庞大的资本开支。单是四大地产商，已经估计投资逾至少约两千亿元（下图）于不同的商业项目中，在今天的经济及高息环境下，投资回报率或会较当时预期中少。

例如外媒5月初引述地产代理指，由于长江集团中心二期与潜在租户的谈判一拖再拖，截至今年3月，该项目出租率仅10%，当时长实未有回应。

汇丰研究：下调未来两年地产行业盈预

市况未明，大行率先“出手”下调行业预测。汇丰研究认为，地产行业于今年至2026年盈利预测将下调2%至3.2%，因此将该行追踪的16只地产股目标价平均削逾4%，当中以希慎（0014）目标价由13.7元调低近两成至11元最伤。

温杰：可先留意“跌到残”股份

凯基亚洲投资策略部主管温杰接受《香港01》时笑言，地产股上半年业绩差“过去半年股价走势已经话畀你知，（业绩差）已经走唔甩”，最终表现如何，仅视乎企业中、港业务之间的比例。

至于市场一直相信，当美联储开始减息时，将利好相关股份的走势。温杰认为，减息的确对新盘销售是利好的因素，但要留意两点。一是若果美联储减息速度太急，或反映美国经济亦开始“出事”，未必利好港股；其次对于本港银行而言，本身亦没跟足美国的加息幅度，即不是联储局每加息一次，本港银行就跟随，“当美国真系减息时，香港银行又系咪即刻跟减呢？美国减息，又系咪代表市民会去消费呢？”

因此，他建议投资者，至少先待上半年业绩出炉后，再观察多一段时间才决定是否买入，若果楼市成交或楼价开始见底反弹，散户可留意新世界发展及信置。温杰指，新世界这类“跌到残”的股份，“之前大家都担心佢债务出问题，若果市况好转，股价反弹幅度会好大。”信置则是看好有净现金流，“佢哋仲有钱可以投地，若果市况真系唔得，财务稳健下都仲可以挨。”

瑞银报告就认为，大多数本港地产股股息率已达7至10%，提供一定程度上投资机会，一旦美联储开始减息，将稳定楼市成交及楼价走势。该行表示，会优先选择具有可持续每股派息的发展商，首选恒地及嘉里建设，亦看好太古，相反，新世界、恒隆及希慎更改股息政策的机会较大。