遭收地恒基获赔近60亿　四大发展商逾亿呎农地　破两掣肘变金蛋

四大发展商现时手持逾亿平方呎农地土储，政府宣布发展新界后，市场憧憬可以加快释放农地价值。不过面对高息环境、经济前景不明朗的情况下，发展商似乎更为“保守”，宁愿让政府收回农地，而不是自行发展。

虽然发展商可获政府提供现金补偿，但与市场预先估计“低买高卖”模式有所不同，对投资者而言，农地价值或许已经大不如前。有测量师明言，理解发展商的做法，更担心若果政府对新发展区欠缺长远规划，洪水桥／厦村或成另一个启德的翻板！ 但仍有专家认为，发展商只是因时制宜，在目前市况下弹性处理资产。

政府近年积极发展新界，除“北部都会区”外，亦放宽出售祖堂地限制，并与发展商以“公私营合作”模式开发新界农地。政府更将工厦“标准金额”补地价先导计划，扩充套件至新界新发展区，推出古洞北/粉岭北标准金额补地价计划，以加快原址换地步伐。

政府屡收农地 恒基一炮“赚”逾30亿

港府对农地开闸，惟地产商态度却倾向却步。年初长实（1113）及恒地（0012）等于古洞北及粉岭北发展区的6宗原址换地申请，未采用标准金额申请补地价之外，更因相关土地未有“七通一平”配套、发展期长、建筑成本贵，息口高，“计唔掂数”情况下拒绝换地协议，政府于限期届满后过后收回相关土地。

所谓“七通一平”是指基建中前期工作的道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电讯通、燃气通及土地平整等的基础建设。

至于洪水桥/厦村新发展区，恒地早前公布，该发展区第2期内总面积约350万方呎之土地，即有逾半土储被政府收回，连同4月份政府收回位于粉岭北及古洞北新发展区持有之145万方呎土地，以农地现金补偿每平方呎1,114元计算，恒基将可获政府提供现金补偿共约57.6亿元，为集团带来约31亿元税前盈利，相当于恒基去年基础溢利32%。

↓↓洪水桥一带环境↓↓

掣肘一、政府负责规划　发展商“冇SAY”

对发展商而言，发展农地本来是“金蛋”，早年以平价购入的农地，经原址换地及补地价后，即变成呎价动辄逾万多元的可售楼面面积，资产周转率及估值照计将可大升。但以目前发展商的取态来说，反映如意算盘未必打得响，其中一个掣肘或许是区内发展由政府负责规划，发展商没有足够的话语权。

翻查资料，其实早前已有消息人士“放风”，指有发展商不满洪水桥站旁地皮纯商业发展，要求政府考虑改以中央活力区（CSD）规划发展概念，采用“混合发展”模式，在原本高达968.76万平方呎纯商业楼面规划中，将其中40%楼面改为住宅或混合用途，估计可提供8,000至10,000伙住宅供应，并加入文化、创意及社群等元素，令土地用途可以有更大弹性。

消息人士更表示，若果维持原有计划的话，发展商“唔会做”。当时政府仅回应称，目前新界北部没有具规模的现代商业中心，洪水桥／厦村新发展区将填补此空缺，又指应放眼未来　不应只着眼当前经济。

详细报道：发展商不满洪水桥站旁地皮纯商业发展　倡加插住宅“否则唔会做”

掣肘二、项目规模庞大

另一个掣肘发展商的原因是项目规模庞大，在高息环境下，庞大资本开支必须“计计数”。以上述洪水桥站项目为例，模接近整个九龙站上盖的总楼面面积，单计补地价金额已经涉及逾百亿元，整个项目投资金额势高达数百亿元。

事实上，除长实外，另外三大发展商净负债状况明显，恒基及新地负债比率逾两成，新世界达到50%，且有不少大项目发展之中。以恒基为例，刚完成旗下“THE HENDERSON”，目前正在招租，而位于中环新海滨3号商业地王项目，则预料最快于2027年才完成，单是两幅地王的地皮成本，已经高达740亿元，还未包括建筑成本等。

至于新地2019年以逾422亿投得、位于西九高铁站上盖的商业地亦最快于明年内落成，2022年又夺得西九艺术广场大楼发展权、营运权47年。发展商在核心区内已经有多个项目进行当中，高息环境下，未必有足够财力发展非核心区内的项目。

而新世界（0017）就另觅方法，“借力”以积极发展《北部都会区》。集团先后与华润置地、招商蛇口及深业集团等国企签定合作协议，以引入国有资本及分散风险。

倘农地变商业地 现市况“赚钱唔容易”

目前市况下，有专家认为，发展商拒押注农业变商业地的做法其实不难理解。泓亮咨商及评估董事总经理张翘楚直言，若将洪水桥内的部分商业项目改为住宅，对发展商来说较为吸引，因为由落成到卖出，投资期较短，可增加现金流，“发展商都要计数，依家建筑成本6,000元至7,000元一呎，若果商业项目可能仲高少少，自己发展的话，要赚钱并唔容易。”

相反，若果直接由政府收回农地并获取现金补偿，发展商可即时获取回报，“当年啲农地可能只系几十元一呎买返嚟，依家卖返畀政府之后，就算扣埋通胀已经即时赚几十倍。”至于疫情后工作模式出现明显变化，加上经济前景不明朗，本港私人写字楼空置率升至约16%。此情况不是香港独有，据世邦魏理仕（CBRE）资料，截至3月底，全球写字楼空置率为12.9%，仅略低于全球金融危机后的13.1%。

欠长远规划　 新界或步“启德CBD”后尘

张翘楚认为，写字楼空置率上升，并非发展商不愿意发展洪水桥/厦村内商业项目的原因。他指，政府配合前海，将该区定为本港的第三个“CBD”（中心商业区），但缺长远规划，令人担心未来会变成下一个启德 。

2011年时任特首曾荫权任内最后一份《施政报告》，提出“起动九龙东”，将原来启德跑道区重新发展，配合观塘重建、九龙湾工业区，将九龙东规划成继中环CBD后的第二个商业核心区（CBD2）。不过，原提出的单轨铁路、地下街等基建，最后因各种原因未有落实或撤销，更因多幅商业地先后流标，政府最后将未卖出的5幅商业地，其中3幅改划成住宅地；而启德世运道地皮，更成为简约公屋选址之一，引发争议。

张翘楚直言，“CBD”只是一个名字，可以理解成一个商业园，但园区需要有清晰定位，以吸引企业落户，“硬体系死嘅，你要有长远计划同定位，话畀人知会吸引咩企业入去，唔系等发展商起完幢写字楼之后，由佢哋负责招商引资。”

黄敏硕：弹性处理亦无可口非

注册财务策划师协会会长黄敏硕就直言，发展商“因时制宜”，在目前市况下弹性处理农地发展亦无可口非。他相信，发展商会整体审视旗下投资组合，按需要考虑投资方向，不代表未来发展商都不愿意换地发展。

至于股价方面，目前息率高企持续困难发展商，但若果内地投资者持续来港投资物业，同时息率如预期般一跌，有利物业销售，在此情况下，现金流较高的企业，如长实及信置（0083）会有更多发展空间。