【01观点】498万的“缩则”单位　卖家癫还是买家傻？

上周本港楼市陷入买卖两闲的拉锯局面，但个别“离奇”成交却惹市场注视，例如一个德福花园顶层“缩则”单位，竟以498万元成交，平均每呎创屋苑新高。或许有人觉得，花巨资购入这个条件欠佳的单位的买家是傻瓜，但当天水围嘉湖山庄也要“4字头”，在这个疯狂的楼市下，小市民要圆安居梦还有多少选择？

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“缩则”单位条件差　买家无奈之选

该个成交价高达498万元、呎价创屋苑新高的单位，位于德福花园O座顶层11楼。由于屋苑的设计问题，德福花园的住宅大楼最低层与最高层，部份地方被公共设施占用，因此较其他楼层单位的实用面积细一截，亦即是所谓的“缩则”单位，就如德福的单位，实用面积一般都有四百多至五百多呎，但今次成交的“缩则”单位只有355呎。而按过去的成交，“缩则”较正常单位的价格低约5%至8%，因此今次成交的单位叫价达每呎1.4万元，高于现时普遍叫价约每呎1.3万元，令市场感到意外。

或许有人会认为，花498万元买一个“缩则”，买家是傻的吗？特别是这个德福顶层单位“无䢂到”，要由10楼再行一层楼梯才可到达，加上德福楼龄已超过三十年，有住户指顶层单位或多或少有漏水、渗水问题，名符其实是好天晒落雨淋，如此还要花近五百万元买一个可能问题多多的“缩则”，根本不值得。

嘉湖也要“4字头”　置业上车悲歌

但与其说是买家傻，更贴切的是这宗成交尽显楼市的疯狂。因为同属九龙东的启德区，不少新盘的叫价已逾2万元、上车价要接近七百万元，对一些财力有限的买家而言，“只卖”498万元的德福“缩则”单位相对较易负担。且现时纵观全港各区，“4字头”的上车盘已经卖少见少，就如过往被称为“上车乐园”，但位置较偏远的天水围嘉湖山庄也要价超过四百万元，相比之下，德福“缩则”好歹也是交通便利的市区铁路上盖物业，498万元的成交价贵或不贵，似乎是见仁见智了。

更关键的是，现时楼市正弥漫著一种认为楼价仍会“有升无跌”的冲天牛气，手持物业准备放盘的业主，自以为“皇帝女唔忧嫁”，若准买家出价不够进取，业主宁可惜售，再等一会善价而沽。而一些准买家经历过不断睇楼、看著楼价不断攀升的痛苦经历，眼白白看著昨天的天价成为今天的低价，亦唯有“认命”，只得以天价打动业主放售，为自己或家人购买一个说不上理想的窝。

因此，虽然近期二手楼市陷入买卖两闲的交投闷局，如过去的周末周日，十大屋苑二手成交仅十宗，但能够成交的单位，往往是高价甚至是天价，形成量跌价升的“干升”局面。

混淆住屋与置业　蜗居困局没出路

最教人无奈的是，对于楼市、对于楼价，过去几年有多少末日博士曾警告楼市泡沫爆破在即，结果就算内地经济波动、美国加息再加息、英国脱欧，美国选了特朗普做总统，香港楼价仍然照升不误，新高之后又是新高。

究其根本，此正正突显梁振英政府以置业为主导的错误房屋政策，不断为私人市场制造庞大的置业需求，小市民要觅得居所，就只得追赶私人市场的高楼价、高租金。只要港府继续将住屋与置业混为一谈，不负责任地将市民的住屋基本需要推卸给私人市场解决，无异于放任地产商与业主继续鱼肉深受蜗居之苦的小市民，若这不叫“官商勾结”，又叫甚么？