金融地位上升　投资如何选择？　工商舖市场是经济寒暑表！

根据《全球金融中心指数》报告，香港的全球指数整体评分高达760分，比去年上升11分，与首位的评分差距更为收窄，再次蝉联全球第三，并在亚太区继续居首。这是一件值得庆祝的事情，港府发言人表示，报告充分肯定香港作为国际金融中心的领先地位与实力。香港曾经被主要竞争对手新加坡超越，排名跌落第四而引起争议，一个毎日股市成交金额比对手大十几二十倍的市场，怎么可能排名比对方落后？大家再认真了解目前在各个领域的走势，香港正朝著全球排名第二进发。

今年以来，香港金融市场蓬勃，股市成交畅旺，每日成交额高达2千多亿至3千多亿元，股价急升了3至4成，IPO集资市场也颇为畅旺，今年有望达到千亿元。然而另一边厢，物业市场却较为平静，物业市场又分为住宅市场和工商舖市场。适逢近日有电视媒体采访笔者，想了解工商舖和住宅市场前景、应该投资哪一类物业，以及投资者的动向等等？笔者顺便也在这里作一些解读和回应，以下是记者与本人的问答详情：

问：蔡生早上好！

“首先，你如何评论现时工商舖租值？”

答：过去几年，受地缘政治风险和环球经济不佳的影响，工商舖价格受挫，租金难免也有所下调，租值相对便宜了2至5成不等。舖位方面，在市区民生地段，拥有本土固定人流，租金较为稳定，跌幅在1成至3成不等；在核心地段游客区和邻近深圳珠海一带，由于消费模式转变，加上港人北上持续成风，引致吉舖涌现，此类一线旺舖租金从高位大跌5至6成。写字楼方面，过去几年同样面临供应过多情况，售价和租金整体也录得2至5成跌幅。至于工厦市场，虽然相对比较稳定，但是租金也下跌了2至4成，售价跌幅较大的是新式工厦，比高峰期下跌了逾5成。

问：

“其次，投资价值为何？哪类型较受欢迎？”

答：投资价值方面，笔者认为工商舖市场已经在寻底，这个谷底并非会出现V型反转，而是像一个U型状态，U字型的底部有多长，就要看经济要横行多久，无论如何，现在投资的值博率是挺高的，因为上升空间大于下调空间。投资哪类型比较好？我认为工商舖都无所谓，这是寻宝游戏，建议多挑选作比较，价格大幅下跌又是市区核心地带的物业，升值潜力会较高。

问：

“第三，现时投资工商舖或住宅物业，有何注意事项？”

答：投资工商舖与住宅需要留意的地方，主要是按揭贷款成数和利率有很大差别。虽然金管局指示银行对工商舖的按揭申请可达7成，但是银行一般只会做4至5成，同时工商舖贷款利率大多数以“银行同业拆息”（Hibor+）计算，通常比住宅利率高出2厘，供楼负担比较大；不过，投资住宅虽然供楼利率比工商舖低2厘，但是租金回报也同样低约2厘。

问：

“第四，作为资深投资者，可否讲一讲你对投资前景的部署？”

答：住宅影响民生，本人不投资炒卖住宅单位。不过，既然工商舖市场已经在谷底，不妨可以试试水温，个人看好港岛核心地段甲级写字楼，原因是金融中心地位再次提升，股市量与价俱升，外资、中资或本地资金重返，首选一定是湾仔北至金钟中环一带。可以预见，未来核心地段甲级写字楼将有愈来愈多大型企业进驻，从近期众多资金吸纳港岛商厦可见一斑，预期优质核心地段甲级写字楼将买少见少。

问：

“第五，投资哪类住宅物业较稳阵？为什么？”

答：投资哪类住宅方面，个人认为从投资角度看，回报与稳定非常重要，所以应该选择中细价物业。香港的房子很奇特，越是大的房子每呎的售价越贵，可每呎的租金却越少。这样的话，大银码楼租金回报就比小银码楼少，豪宅的租金回报可能只有1到3厘，中小物业的回报却多数有2到4厘。而且小单位银码较细，市场成交频繁，也比较容易转手，建议购买位于市中心港铁沿线物业，无论一手还是二手楼，交通方便设施较佳，甚受优才高才欢迎，可以说进可攻退可守。

最后再总结一下，工商舖市场是经济发展的寒暑表，既然金融市场已经复苏，住宅楼市成交𣈱旺，那么下一步该轮到工商舖了。这是一个互相带动的市场，信心是重要因素，物业市场需要金融机构勇于正常放贷，港人也应该要对香港未来更有信心，只要大家都愿意作出行动，无论是买楼自住，或者是投资收租，都会让楼市更健康稳定发展。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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