【东涌念园】城规出手拒电表房工程申请　借旧屋地搞龛场计谋受挫

东涌稔园村的发展商被指藉改建村屋为名，违规建设龛场。原本场地被地政总署违反地契中“经营厌恶性行业”收回，但被发展商上诉得直，政府最后放弃再“终极上诉”。关注团体担忧，事件恐“牵一发动全身”，令发展商专打“旧屋地”主意，以图免补地价，亦增加获龛场牌的机会，认为属“旧屋地”范围的东涌石门甲的思亲园可因而受惠。记者最近发现，东涌念园正向城规会申请电表房和挖土工程疑为取得龛场牌“舖路”，不过经追问和报道后，城规会最新公布拒绝有关申请，令东涌谷暂时免于失守沦为骨灰龛乐园。

东涌稔园村约11年前卖予发展商“建世投资有限公司”，在2015年被揭发疑借改建多幢村屋为龛场“东涌念园”，遭附近村民和关注人士反对。地政总署其后指发展商违反地契中“禁止从事厌恶性行业”的条款，并收回土地。发展商入禀高院颁获判胜诉。地政总署再上诉失败，至2018年初决定放弃再上诉至终审法院。

高院法官当时判决指，厌恶性并不仅限于“看得到、听得到和嗅得到”的事物，厌恶与否要视乎客观环境是否合理，而控辩双方同意骨灰龛场本身未必是厌恶性行业。法官亦指，附近都有村屋的大澳龙岩寺、粉岭龙山寺，以及接近民居的青松仙苑、善缘和慈云阁都获准有龛场，大屿山和沙田另三个暂准的骨灰龛场，受到相同地契条款规管；认为稔园村位处偏远僻静的山谷是一个重要因素，加上附近少量村民，本来习惯与先人为邻。

身兼“各界关注骨灰龛问题大联盟”及“守护大屿山大联盟”召集人谢世杰认为恐“牵一发动全身”。他分析指，据东涌念园案，法官用狭隘的定义否定私营骨灰龛场没有违反旧屋契的“厌恶性”行业的定义，因此利用这类屋契的发展商营运龛场，一方面没有违反地契，另不需补地价，为发展商提供了一个优厚的营运条件。

回顾《私营骨灰安置所条例》实施前，轰动一时元朗新围的“明月山”案，其龛场因被规划署指违反土地用途被遭检控，最后明月山因司法覆核败诉后被要求结业。但东涌念园的地段于2016年的东涌谷分区计划大纲草图中拟划为不准经营灵灰安置所的“乡村式发展”地带，并无被规划署“出手”检控。

谢世杰解释，源于规划条例于90年代才修改，部份在90年代后规划的用地才有土地发展规限。位于东涌稔园村的东涌念园的用地一直没有规划署的审批地区图（DPA）所覆盖，直至2015年下旬至2016年初才有DPA覆盖，并改为“乡村式发展”地带，当中亦涉及绿化地带。东涌念园的发展商曾经在该图落实为分区大纲图时提出将稔园村的用地，由城规会规划为“乡村式发展”改为“政府、机构或社区”(GIC)作骨灰龛用途时被拒。

谢续指，原本地政总署提出以违反旧屋地契条款收地，但却因败于“厌恶性”行业的定义，令发展商成功过关地契限制。虽然法官和地政总署强调，发展商仍要按《私营骨灰安置所条例》申请牌照才可经营，但一旦龛场再获成功获规划署准以改变土地用途，牌照亦成功在望，因改变为骨灰安置所土地用途相对较易，只需符合各项外在环境条件要求。

谢世杰认为该案例会让发展商有机可乘，专打“旧屋地”主意。目前东涌念园正申请私营骨灰安置所牌照，要闯关先要获城规会更改土地用途，当中须符合电力、消防和结构安全条件。记者最近发现，该龛场向城规会申请电表房和挖土工程，而场地已出现疑似电表房建构物，疑为落实龛场舖路。记者日前去信城规会追问有关申请，最新终得悉，有关申请结果遭到否决。根据条例，申请人无权对城规会就申请所作的决定要求覆核或提出上诉。另据城规会资料，“先发展后申请”不符绿化地带规划原意。

不过谢世杰认为，仍不可松懈，事实上有关申请是先违规兴建后才申请，而该地点是有发展审批图所盖覆，故申请被拒，而涉事建构物位置会被要求还原。他冀城规会续严重把关，否则必做成极坏先例，变相鼓励违规行为，给予公众错误讯息。

据谢了解，同属“旧屋地”的东涌石门甲亦意图闯关。东涌石门甲的龛场思亲园，于2012年因不符城市规划要求被发展局列入“表二”，但其经营数十年的一座一层高的骨灰龛，获城规会准以“现有用途”继续经营。思亲园的地主为“宏栢有限公司”，疑与太阳国际有莫大关系。该地后同样在2016年的东涌谷分区计划大纲草图中拟划“乡村式发展”地带。但最新的表二名单中，有关地段的“土地／契约资料”仍为“離岛地政处正审议和研究相关土地契约中的用途限制条文”。思亲园的私营骨灰安置所牌照申请正在处理中。

另外，据最近“表二”名单中的125个龛场，逾半为“地契不准许作骨灰龛用途”，大部分为用作“乡村式发展”的村屋范围，包括沙田排头村的净莲精舍、佛教慧泉寺、火炭禾寮坑路禾寮坑村的仁孝宗祠，皆正申请龛场牌。其中，火炭仁孝宗祠过去曾被揭发违规经营骨灰龛场，2012年2015年四度提出申请改划及撤回申请后，今月又再度闯关，申请要求改划作灵灰安置所地带并重建。