关焯照｜交椅洲人工岛是否物有所值呢？

政府于上年12月底向立法会提交一份名为《中部水域人工岛研究》的讨论文件，指出交椅州人工岛的总工程造价约为5800亿元，较原先推算的5000亿元，上升了800亿元，升幅达一成六。至于人工岛的私人住宅和商业用地卖地收入则估计为7500亿元，较2019年时的估算约为9740至11430亿元，低出两成三至三成四。从今次政府调整造价成本和卖地收入来看， 要准确估算大型基建的收益的确是一件高难度的事， 而人工岛工程从填海至落成需时10年，谁能保证不会有突发事件拖累整个人工岛的兴建过程和回报呢！

来稿作者：关焯照

根据政府在2018年9月公布的《建造业2.0 变革的时刻》，近年几个复杂大型基建项目持续出现严重超支的状况 。以港珠澳大桥为例，其造价由最初估计的435亿元上升至2018年通车前的1177亿元。至于高铁和莲塘的原先核准项目预算分别为696亿元和267亿元，但几年后的修订核准项目预算却分别急升至892亿元和354亿元。现时人工岛的工程造价是以上三个基建总成本的1.71倍，一旦超支，数目肯定惊人。因此，政府必须小心估算人工岛的造价，以保障公帑用得其所。

政府基于近年楼宇及土地价格出现调整，决定下调人工岛的土地收益是在意料之中，但土地收益的下调幅度是否足够？这是值得大家作进一步探讨，特别是在过去几年的移民潮，香港人口于2022年年底已下跌至733万人，较政府统计处所推算的765万人，少了32万人，而这种高估人口状况会随著时间过去而变得更严重。从房屋需求的角度来看，政府高估未来人口增长亦可能同时高估房屋需求，为善用公帑，长期的房屋需求必须要有准确的估算。

发展局局长宁汉豪于上月底对传媒声称，香港人口数字下跌只是暂时现象，而人口下降也并不代表家庭住户数目减少，因此需要有足够土地兴建房屋。从宁汉豪的说法，香港中长期人口数目似乎不会下跌，而近期家庭住户数目回升也正好引证，即使人口下跌，但由于“家庭小型化”的关系，家庭住户数目始终会从低位反弹。

房屋供应或过剩　写字楼需求减少

如果大家熟悉统计处的人口和家庭住户数目的推算，相信对局长的说法难以苟同。从统计处在2019年公布的人口推算，即使没有考虑近年的移民潮，但由于人口急速老化和低生育率的原因，香港人口将于2041年见顶，之后便持续回落。至于家庭住户数目也由于人口下降的关系将于2048年见顶。此外，家庭住户数目在2022年第4季回升至267.8万个，但仍然低于统计处预测的 271.05万个，两者相距3.25万个单位，而随著时间过去，其现实和推算数字两者差距也只会不断扩阔。假若政府不理会家庭数目增长将远低于预期，最终本地楼市只会出现房屋供应过剩的问题。

人工岛的另一功能是为香港打造第三个核心商业区（CBD），但近年兴起的“在家工作”（Work From Home）模式却为商业楼宇需求带来庞大压力。以现时香港甲级写字楼空置率超过一成半来看，市场对商业楼宇的需求的确有所减少。 如果考虑到“在家工作”的浪潮持续，将来落成的核心商业区会否带来预期的土地收益，政府必须仔细研究。

此外，政府估计整个人工岛项目会为香港提供27万个就业职位。然而，高盛发表报告指出，在可见的将来人工智能（AI）有能力可能取代全球一成八的职位，而香港更有三成的职位有机会被AI代替。基于高盛的研究，政府在计算创造职位数量时，职位人工智能化的影响是否已作全盘考虑？这问题是必须有所交待的。

人工岛项目涉及庞大公共开支，如果没有对未来世界的改变作出周详考虑，即使强行完成人工岛项目，最终只会吃力不讨好，浪费大量人力物力收场。

作者关焯照是冠域商业及经济研究中心主任。内容仅代表作者个人观点，不代表香港01立场。

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