【01观点】预言香港楼价跌一半　外资银行“报佳音”？

投资银行德银于本周四（6月8日）发表报告指，香港的楼价在2026年将会下挫48%，消息公布后，社会反应两极，有人认为不过是危言耸听，德银过去也曾看淡香港楼市，结果楼价却连连上升；也有人认为楼价若跌一半是一个“喜讯”。观乎报告内容，德银的分析基于香港人口增长率下降，这与当年日本的情况相似；如果这个情况在香港出现，绝非好事。

步向老龄化社会　香港重演日本悲剧？

德银的分析基于香港的人口预测。德银指，香港的劳动人口增长见顶，人口老化问题严重，报告预测，在2025年60岁以上的人口，将由现时占22%，增加至30%。由于25至44岁年龄层人口将会下降，在2019年，有能力供款的劳动人口比率，将下降至11.5%，私楼的需求将会降低。

在另一方面，由于预测2017至2026的私人楼宇供应量上升，平均每年单位供应量为19,330个，比起近10年平均每年的10,926个上升近倍；加上预期美国加息，由是得出楼价下降的结论。

榷而论之，报告的分析未必全都恰当，例如报告就似乎低估了内地经济对香港的影响。然而，不容否认的是，人口结构变化对楼市影响甚巨，德银的分析，值得各界关注。

日本楼市一沉不起　三代供款苦不堪言

须知，在80年代日本的楼市也曾高企不下，甚至要供款三代，才能够完成还款。然而，90年代初日本楼市泡沫便宣告爆破，楼市一沉不起，及至现时，楼市指数仍只及当年高位的一半，这不但令民众的财富骤降，楼市泡沫破灭更令日本金融经济严重内伤，三十多年后的今天仍未治愈。日本当年楼市爆破的原因之一，正正是出生率下降、人口老化，有能力供款的人口比例减少，致楼房需求下降。明乎日本的经验，就不难理解何以德银看淡香港楼市。

也许部分因为香港楼价高涨，而迟迟未能上楼的市民会乐见楼价下跌。然而，日本在楼市爆破后，经济低迷，至今仍未见出路，引起了诸种社会问题。前车可鉴，德银对本港楼市看淡的言论，对香港来说并不是一个“喜讯”，而是一个“末日预言”。

政府仍迷信置业神话　何时还市民安定居所？

对于这个末日预言，市民自需衡量置业风险。房地产作为一项投资产品，本来就有升有跌，且这项投资涉及大量的资金投入，透过按揭贷款买楼，更令置业变成一项高风险的杠杆投资。在目前港府以置业为主导的房屋政策思维下，将一般市民的“安居”需求，与极不稳定的物业“投资”牢牢地捆绑在一起，一旦楼市趋升，买不起楼的市民怨气自然增加；一旦楼市泡沫爆破，整个金融、经济、社会必然会受到伤筋动骨之创。

可以说，若然楼市大跌，投机者损失惨重，也是咎由自取。然而，香港政府不负责任地将市民的安居需求，推给私人市场承担，加上公屋申请门槛甚高、居屋单位又供不应求，这令不少只求安居的市民迫于纵身楼市狂潮，宛如一叶轻舟浮沉于狂涛之中，一旦错判形势，随时恨错难返，成为无辜的牺牲者。香港在1997年的楼泡爆破后能够复元，其实已是不幸中之大幸，香港将要面对的，是楼价继续如坐火箭般飙升，还是日本式的泡沫爆破灾难，谁能说得准？

事实上，不少地方的政府都选择承担起建屋责任，将“安居”与“投资”区分，邻近香港的就有新加坡，纵然当地的私人楼价波动，由于当地政府兴建大量公营的组屋予市民居住，楼市升跌对市民的影响不大。过去，香港几历楼市调整，难道政府还要冥顽不灵，不敢大刀阔斧地改革楼市，兴建更多公屋、居屋，让市民真真正正安居乐业，不为楼市大起大跌所苦？