发展新界从来不愁钱

特首李家超周四（5月18日）出席立法会的互动交流答问会，分别以“安全和稳定”以及“发展和幸福”为两节主题。在第二节中，陈振英、邓家彪、黄国以及林筱鲁议员都关注北部都会区的建设，尤其是融资安排。

陈振英提到北部都会区可以发行土地债券、基建设施证券化、以强积金融资，黄国希望政府推出基建债券的强积金，保证打工仔有高于通胀的回报，林筱鲁则提出给土地业权人“以地换债”或者“以债换股”。

各种意见，李家超都表示可考虑、可研究。他又特别提到沙田第一城的发展商参与模式，以及阿联酋把整个区批给企业发展。相当明显，李家超倾向积极使用市场力量，减轻开发的财政负担。

政府从来不缺基建融资方案

债券、证券化、强积金融资、发展商主导等各种方案有利有弊，并非全部适合。例如债券可能令基建走向赚钱挂帅，批给发展商亦可能令政府失去主导权。但无论如何，肯定的是北部都会区虽然涉及多达3000公顷土地，开发成本却不会是要忧心的事。

事实上，我们过去几年多次指出，为了加快收回新界农地和棕地发展，政府大可以集资设立专项基金。陈茂波在今年度的《财政预算案》亦提出，每年发行650亿绿色债券以及基础建设债券，几年加起来的数目不能算少。

以发展局最新公布的新田科技城发展方案为例，计划收回约300公顷私人土地，以每呎1300元的第一级别补偿价来计算，成本才是420亿元。由此可见，政府即使要在新界收回上千公顷土地，成本也是可以负担的。问题不是钱从何来，而是钱往何去——收哪幅地、如何使用。

不只土地供应　北都更要脱虚向实

只要新界土地收回来能够用得其所，真的能够吸引龙头科企落户，推动香港的高端产业发展，创造新经济职位，北部都会区自然能够带来经济效益，不会是亏本项目。相反，任何的发展计划，包括交椅洲人工岛在内，如果只打算借着卖地收益来取回成本，只怕无异于地产炒卖项目。而如果欠缺切实的发展前景，不说卖地流标，即使是低价卖出也足以令如意算盘打不响。

由此可见，新发展区的核心不是融资成本，而是有没有实际的经济生产。

特首和立法会的交流会以“二十大及两会精神”为主题，却没有人提到实体经济的重要。须知道国家主席习近平上个月考察广东时，便提醒他们要“更加重视发展实体经济，加快产业转型升级”。今个月初主持召开中央财经委员会会议，他又强调“要坚持以实体经济为重，防止脱实向虚”。

香港过去二十多年，偏偏正是脱实向虚的二十多年。不动产的价格水涨船高，实体经济的生产、产业转型升级却不见得有多少。发展北部都会区，因此不只是打破土地供应不足的困局，更应该标志着香港经济脱虚向实、走回正轨的一次契机。如果造地的讨论最终又只是流于卖地的收益，那就是站在“二十大及两会精神”的对立面。