九龙城变天在即　街舖小区能否留下？

市区重建局上星期五（5月27日）宣布启动九龙城区“衙前围道／贾炳达道发展计划”项目法定规划程序，重建范围包括龙岗道与侯王道间的主地盘、北面贾炳达道公园部份土地，以及邻近太子道东、打鼓岭道与启德道间的东面地盘。项目总计牵涉3.7公顷土地范围内123个街号的楼宇，预计受影响业权及住户数量分别约为1,007个与820伙。

在保留逾一公顷地面绿化空间的前提之上，有关项目估计可以兴建20.2万平方米住宅楼面、2.5万平方米非住宅楼面及约4.7万平方米政府、机构及社区设施。刚过去的周日（5月29日），市建局行政总监韦志成亦发表网志，表示它是“首次应用”早前该局油麻地及旺角地区研究得出的两项新“规划工具”，亦即地积比率转移与容许住用、非住用地积比率互换。

保留街舖小区谈何容易

针对今次发展计划，市建局总监区俊豪指项目将会尽力“保留小区街舖林立的街道氛围”，并且制造一个环境孕育出“小街饮食文化区”，至于具体做法则是主地盘范围内扩阔的衙前塱道与南角道两段街道上不会“起楼”。他说：“好希望可以邀请回在这个地方营运的一些具特色的店舖，可以继续返回一个已经改善了的街道环境里继续经营”。

然而，市建局若始终不肯如民间呼吁作出“舖换舖”安排，旧区小舖重建以后能否如愿回归势成疑问。尤其参考过去几个重建项目往绩，局方提供舖位租户复业方案往往设置诸多限制，包括租金宽减年期与数额同比递减等，小舖难堪租金增加重压之下肯定被迫结业收场。如果当局真的有意扶殖出一个“小街饮食文化区”，那么必须正视重建后的舖租飙升问题。

另一方面外，今次项目会否带来“屏风楼”也值得关注。尽管发展计划草图现时尚未公布，但局方已指出“起楼”要避开衙前塱道、南角道，而东、北两个地盘又以兴建公共设施及商业建筑为主。因此主地盘余下可以“起楼”的区域，基本只有邻近龙岗道、侯王道外围。这些位置集中兴建出超高层摩天大楼的话，很可能导致中间的小街区陷入“屏风”效应。

整全规划需要严守目标

此外，局方强调今次项目符合2011年《市区重建策略》订下的“重整及重新规划”、“保存地方特色”等一系列市区更新目标，又指过去龙塘衙前围道一带“欠缺整体规划”，充斥着零碎单楝式重建发展的“铅笔楼”，所以才决定要尽早展开市区更新工作，借此达致将其变成对接启德新发展区的门户、改善街道环境和提升街道活力、建立“小街饮食文化区”等愿景。

不过该区这些定位都属于比较笼统的方向，仅有“小街饮食文化区”一项勉强算是有点明确的规划目标，并且早于2014年市区更新地区咨询平台《九龙城市区更新计划规划研究》报告就已确定下来。可是报告发表的同年衙前塱道却落成了私楼“御门．前”，今次发展计划还特别将它给剔出重建范围，正好反映有关的规划目标似乎未能够贯彻始终。

其实起初油旺规划研究提出转移地积比等新“规划工具”的时候，便有声音忧虑后续兴建楼宇变成更多敛财豪宅，而这次它们率先在九龙城区进行试验，就打算兴建约4,350个住宅单位之多。韦志成等人声称“市建局的资源取诸社会，亦用诸社会”，无奈最客观的判断标准恐怕还是整个规划成效如何，以及该局重建后的住宅楼宇究竟又会怎样处理。