01论坛．陈元通、李思名｜从大数据认识“上不了车”的无壳蜗牛

“房屋问题蹉跎了二十多年”，如候任特首李家超所言，要开启香港新一篇，土地房屋方面的议题将会是下届政府的重中之重。早前笔者透过公共政策研究资助计划具体地探究了香港市民，尤其是不同迁移身分的香港年轻一代的住屋情况和变化[1]。我们发现自置私人房屋的机率和年龄成正比。另外，拥有香港永久性居民身份的人士（尤其本地出生的）更容易自置私人房屋。研究的重点发现在于撇开迁移身份，现今年轻人比10年前和20年前的年轻人更难“上车”（不论是居屋抑或私楼），间接亦增加了社会的戾气。

来稿作者：陈元通、李思名

李家超提倡要透过压缩程序，加强统筹，提出公屋提前上楼计划，希望可缩短公屋轮候时间。这项政策固然是“上不了车”的无壳蜗牛的一大福音。但要更好地拟定政策，帮助未能自置物业的市民，尤其是年轻人，我们需要更好地了解他们的住屋处境。因此透过本文笔者希望和读者一同探究香港市民（包括不同迁移身份）租住公屋以及租住私人房屋的情况。除了现时的处境外，我们亦会溯根到回归前的香港，以了解被“蹉跎了的二十多年”。

“租楼一代”的无奈

在香港这个平均人口密度世上数一数二，但住宅用地占比不足一成的“弹丸之地”，房屋供应长期短缺，根据智库Urban Reform Institute和Frontier Centre for Public Policy去年发表有关全球住屋负担的报告，在涵盖的92个市场及地区中，香港的楼价中值，相当于家庭收入中值的20.7倍，意味港人需要不吃不喝20.7年，才能负担得起一个住宅单位，是连续11年位列“住屋最难以负担的市场”。根据香港建筑师学会在2016年发布的“香港青年对住屋的期望研究报告”，在受访的18到34岁的青年当中，有超过三份一年轻人认为自己最大的困难是难以储得“首付”。不少的年轻人因为“上不了车”，被迫与父母同住或者成为“租楼一代”。更讽刺的是，根据2018年《香港01》联同公屋联会进行的“香港楼奴指数研究”，租户受访者的月租负担平均占家庭月入的三成，换言之租住私人房屋的决定会令他们更难储钱“上车”。

租住公屋 = 人生赢家？

居住在公共房屋的无可否认是收入相对较低的一群市民。而横跨世界各地，居住在公共房屋的人们总不免会被社会负面标签，甚至也会自我标签。不过有研究显示，在香港这种标签的情况并不严重[2] 。不论是公屋的租户自身或者其他的市民，整体来说并没有因为住屋权属而出现明显的自卑或优越感。

有趣的是，近年来我们甚至会不时地看见有人在网上论坛中指出公屋租户才是真正的“人生赢家”。一来是因为公屋的租金比私人楼宇的要便宜好几倍；二来是因为相对更多市民所有的“白表”，公屋租户所有的“绿表”在居屋申请中的竞争普遍比较低（即相对上更容易上车“居屋”）。

为了进一步了解不同迁移身分和年龄组别的市民，在不同年代的香港能够成为“人生赢家”或者被迫做“租楼一代”的情况，我们利用了人口普查5%抽样微观数据库配合多元逻辑分析模型去计算结果。回归方程的因变量为四类住屋权属，即公屋、居屋、自置私楼和租住私楼；而主要自变量则为户主的年龄组别和移民身份，主要包括：本地出生居民、内地出生并拥有香港永久性身份的居民以及居港少于七年的单程证移民（PMR）。利用计算所得出的参数，我们绘制了两组住屋权属的机率曲线图（本章主要集中探讨租住公屋和租住私楼）；每组图共有两幅，分别显示不同年龄和迁移身份人士在1996和2016年的住屋权属机率分布。

结合探索1996至2016年变化

根据我们早前的研究[3] ，在1996到2016年之间，全港住户租住公屋的比例从39%下降至33%，而租住私楼的比例由14%上升至17%。总体来看，我们不难发现越来越少人能够成为“人生赢家”，越来越多人被迫做“租楼一代”。以下我们将配合组图，进一步分析这个情况。

租住公屋：新移民更容易成为“人生赢家”

总的来说，入住公屋的机率随著年龄而增加，但增加的速度却随年龄的增长而递减，甚至呈现负增长的情况。这并不难理解，其中一个可能性是由于申请公屋有资产限制，随着年纪增加，收入和资产逐渐上升累积，市民便会逐渐失去租住公屋的资格。

迁移身分方面，本地出生的以及内地出生并拥有香港永久性居民身份的两类人士，相较PMR人士有更高的公屋入住机率。机率图组也显示，PMR人士和内地出生并拥有香港永久性居民身份人士的公屋入住机率差异比较大。我们或可作以下的理解：虽然单程证移民在入住公屋方面受到不少制约；但当住满七年并取得香港永久身份证后，他们入住公屋的机率将会大幅提升。事实上，在1996年至2016年的20年间，内地出生并拥有香港永久性居民身份人士的公屋入住机率往往比本地出生人士还要高，而且差异亦也越来越明显。这说明了在公屋租住的编排上，新移民并没有受到歧视，甚至比本地出生的市民更容易成为“人生赢家”。

另外由组图中可以看出，对于本地出生的居民，我们没有发现在租住公屋方面有着明显的代际差异。但对于相对年轻的内地出生并拥有香港永久性居民身份的人士，公屋入住机率在这20年间却有上升的趋势：以三十而立的年轻人为例，在1996年公屋入住机率机率约为0.32（理论上最高为1，下同），2016年上升到大约0.44。这说明了即使时代变迁，大众（包括年轻人）能够租住公屋的机率并没有下降，主要还是被政策左右。而在这20年间公屋的政策似乎更加偏向了年轻的内地出生并拥有香港永久性居民身份的人士。

租住私楼：越来越多年青人成为“租楼一代”

一如预期，租住私楼的机率跟年龄呈负向关系，三个主要移民身份组别的年龄与租住私楼机率曲线大致呈平行势态。随著年龄渐长，收入上升和储蓄增加，不少人或许终能“上车”，不用再租楼。又或许，不少人终于等到成为“人生赢家”，可以租住公屋。

迁移身分方面来说，PMR人士的私楼租住机率明显高于另外两组人士。PMR人士因为未有香港身份证而不能申请公屋和居屋，能直接“上车”私楼的只占少数，因此大部份人要被逼租住私楼，甚或是“㓥房”。

如上所述，笔者在第一阶段的研究中发现现今的年轻人比10年前和20年前的年轻人更难“上车”。除了与父母同住并继续储钱或轮候公屋，这些年青人（甚至新婚夫妇）只能选择租住私楼。以三十而立的本地出生年轻人为例，在1996年租住私楼机率约为0.15，2016年上升到大约0.25；内地出生并拥有香港永久居民身分（虽然升幅较小）以及PMR年轻人均呈现类似的势态。换言之，不论哪种移民身份，在现时私楼售价高昂，资助房屋缺少的情况下，对比起以往有更多的年青人沦为了“租楼一代”。

帮助“租楼一代”，政府责无旁贷

在上述众多观察中，我们特别希望指出两点比较有趣的发现：第一，有关迁移身份方面，至少在公屋分配上，新移港人士并没有受到歧视。当单程证移民取得香港身份证后，能入住公屋的机率会大幅上升。而在研究的20年间，我们发现已经取得永久居民身份的年轻新移民甚至更容易成为“人生赢家”。第二，在短短二十年间，代际差异已经十分明显（不论迁移身份）。在2016年，以本地出身、三十以立的年青人来说，自置私人房屋的机率相较1996年的同龄人下降了0.03（即3%）；入住居屋的机率下降了0.04（即4%），租住私楼的机率急升了0.1（即10%）。而公屋的入住机率则和政府政策有较大的关连。

这二十年间上述的住屋情况和变化亟待香港政府的正视。越趋严重的代际差异迫使更多时下的年青人成为“租楼一代”，“上车”私楼和居屋无望之余，亦要承受居高不下的租金。因此公屋政策在这样的时代背景下更是重要。无可否认，房屋供应的问题加深了不少盼望能安居乐业的年青人对政府、社会的怨气，间接导致社会不稳定。我们在此再三催促下届政府应把房屋问题了解透彻，尤其不能继续放任青年住屋问题的恶化。

作者陈元通为岭南大学政策研究院研究员、研究生院博士后研究员，李思名为香港浸会大学地理系荣休教授。文章纯属作者意见，不代表香港01立场。

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