地价非限于卖楼　置业不等同宜居

上星期六（8月28日），行政长官林郑月娥出席香港青年联会主办的“青年有话说：《2021年施政报告》咨询会”活动，她在席间回应有关“宜居城市”的问题时提及香港最值钱的东西是“地价”，更加表示土地如果只是用来发展出租公屋不会释放任何“地价”，反而无论兴建居屋抑或其他物业用来出售都必然能赚钱。

林郑月娥说出上述言论之时，用意是想论证香港若有足够土地就能解决房屋问题，并且不用担心个中财政开支问题，然而结果却不经意透露出她对发展更多公共房屋的排斥，尤其她对于土地和房屋价值的认识明显还停留在经济价值之上，未能看到土地发展用来公共房屋一样可以释放有助社会发展的别类“地价”。

楼价高涨致住房开支大

众所周知，香港楼价升幅远超一般就业收入，这一点从官方统计数据即可清楚看出。同样是以1999为基准年，差饷物业估价署发布的2021年首季私人住宅单位售价指数为385.5，但政府统计处工公布的就业人士实质与名义平均薪金指数却分别只有131.2及177.0，可见两者相差接近二至三倍。

在楼价高涨的情况之下，无论租金抑或供楼，住房费用无可避免成为市民最大份额主要开支，而唯一能够避免此种情况的自然只有公营房屋租户。最新一期的《2019/2020年住户开支统计调查》结果便显示公屋租户每月平均开支只有12%用于住房相关开支，而资助房屋、私人房屋自置住户按照“租金等值法”估算的对应数字却高达44%。

假若政府未来造地兴建更多公屋安排市民入住，他们自然一样得以享受较低份额住房开支，接着就能将节省下来的收入用于其他地方，甚至是拿去进修增值或创业，而且其生活质素改善亦有助增加社会稳定，这些长远释放出来的“地价”无法直接用金额衡量，但肯定比起囤积于财政储备里产生更多社会益处。

强调置业阶梯存在盲区

另一方面，林郑月娥至今依然不肯放弃她的“置业阶梯”说法，继续自吹自擂“港人首置上车盘”与“绿表置居计划”等政策措施可以为不同收入人士提供置业机会，但事实上她自己亦承认“砖头”资产未必能够维持长久升值，而上述调查的数字尽管未能直接反映自置户供楼开支，但也足以用来推断置业有机会倒过来拖累住户生活。

更加离谱的是，她在咨询会上居然说：“只要有地就会起到楼，只要起到楼就有人会买到、有人会住到”，这无疑是漠视了坊间确实存在专为炒卖存在的空置住宅。今年4月差饷物业估价署发放《香港物业报告2021》，内容显示2020年年底私人住宅单位总存量为1,225,848个，当中空置单位数目为52,366个，占比达到4.27%。

正如林郑月娥自己所说，“宜居城市”并非单指置业，而是要建设一个大家向往的地方，可是若想市民安居乐业，显然应该善用公共资源减低住房这笔占市民收入最大比例的开支项目才行，而执迷不悟地鼓吹市民置业以至炒卖投资，根本就只会让这一系列问题愈滚愈大，实在难言是一个负责任的管治者应有之义。