新居屋定价挨批　政府与房委会可做得更多

2019年居屋最近售罄，新一期居屋亦即将接受申请。今期新建及重售单位共7,047伙，数量为二十一年来新高。房委会暂定以市价63折出售，并首次提高绿表与白表比例至四比六。虽然房委会因应经济环境，将折扣锁定不超过63折，更有机会按未来数据调低，但居屋售价依然不菲，政府要助市民于经济下行中安心上车，显然可以做得更多。

新一期居屋下月接受申请。是次出售单位达7,047个，分别为钻石山启翔苑、马鞍山锦骏苑、火炭彩禾苑及粉岭皇后山山丽苑，数量是复售居屋以来最多，绿白表比例更由过去的5比5改由4比6，估计更能针对过去白表申请者远超绿表的情况。而且房委会因应疫情打击经济缘故，初步按今年1至3月的入息中位数计算出市价63折的出售折扣率，并会采取特别安排，将折扣率初步锁定于63折，然后再按未来8月所公布的4至6月最新入息数字再作调整，若数字有所下降将提高折扣率，但若然上升则不会减少折扣。

平均售价284万

然而，有关折扣率被批评仍然过高。今期居屋单位的临时售价介乎123万元至513万元，平均售价约为284万元，与去年居屋平均售价（折扣率为市价59折）介乎156万元至529万元，平均售价为298万元相差无几，遭质疑定价未能照顾经济转差下市民的负担能力。

平情而论，新居屋订价是否过分，其实值得商榷。港府过去一直沿用“市价七折”的方法，即将居屋售价定于其评定市值的七成，另外50%单位可让屋白表申请者入息上限的家庭能够负担，即以不超过入息的40%作为按揭供款。然而政府于2018年修改以上订价方法，将居屋售价与市价脱勾，同时将入息限额基准由白表两人家庭上限改作非业主住户家庭每月入息中位数，订价变相更参考入息相对较低家庭的负担能力。另外，新机制下亦将可负担的单位比例由50%提升75%。故在新机制下，2018年新居屋的订价由从前的市价7折，显著减至变相市价52折。

至于今期居屋63折的定价，房委会一样参照本年1至3月非业主住户家庭每月入息中位数得出，理论上计算方法仍是以非业主家庭的负担能力作基准。而且房委会亦承认疫情造成的经济打击，以上数据或许有滞后现实的情况，故亦采取特别安排，未来将再以即将公布的4至6月入息数字调整折扣率，故今期居屋定价仍以市民负担能力为本。

订价有理　惟负担成疑

然而，目前订价机制虽以“负担能力”为本，能否充分考虑到疫情对市民的负担能力影响，却是成疑。毕竟全球疫情仍未受控，环球经济不但已受重创，前景更是不甚明朗，本港不少打工仔须挨冻薪、无薪假之外，整体失业率更已升至5.9%，失业情况可料会继续转坏。即使不谈今期居屋平均售价与去年没有疫情影响下的售价相差无几，市民若在经济不稳、随时饭碗不保的状况下“接贵货”，实在相当危险。更何况今年白表比例有所提升，意味将有更多中、低收入家庭中签应购，政府有责任确保资助房屋在经济下行中的可负担性。

而且居屋订价为何，更会影响市建局首置上车盘的订价。市建局马头围道“焕然懿居”43个货尾单位将于今年第三季接受申请。由于在惯例上，首置上车盘折扣率一般为居屋折扣率上减少10个百分点，故若居屋最后以市价63折出售，焕然懿居货尾将以市价73折发售，较当年“焕然懿居”以62折出售的售价为高。市建局未能如房委会般因疫情特事特办，固然教人失望，但如今期居屋折扣率可有所增加，有助夹心阶层首置上车，以一石之鸟。

房委会因疫情在居屋订价上特事特办绝对有理，但实际上亦有余地做得更多。政府理应与房委会商讨，增加今期房屋的折扣率，有必要时前者亦须提供财政支援。