战前唐楼遭拆骨　市建局自制“大三巴”　活化诚意有多大？

近日，嘉咸街三连栋战前唐楼正进行工程围封，市建局指将按原定保育计划，只保留唐楼的“立面”，后方的建筑会被改建，中西区关注组批评做法“跟拆卸无分别，只是剩下一个装饰”，并称已向古迹办申请评级，亦已要求市建局重新审视计划，完整保留整栋建筑。市建局成立超过18年，曾主理多个大型市区更新项目，虽然《市区重建策略》已指明局方具文物保育的责任，不过，其发展项目经常被指偏重自负盈亏，在保育及更新历史建筑物方面的欠缺支援，社区的意见亦备受忽略，局方在规划时应主动了解旧区的发展脉络及为建筑作评估，订定以人为本的保育方案，以延续旧区的人文特色。

未为建筑评级　市建局保育被动

据《市区重建策略》，市区更新并不是零星拆建的过程，市建局的角色包括重建发展、楼宇复修、旧区活化和文物保育，作为其四大业务策略，“保存具历史、文化和建筑学价值的楼宇、地点及构筑物”亦是市区更新目标之一，市建局的工作包括保留有关社区的原有地方色彩和不同地区的历史特色。

市建局于2007年7月正式启动“卑利街／嘉咸街重建项目”（H18项目），当中牵涉四幢战前唐楼，分别为嘉咸街26A至C号三幢，以及永和号杂货店旧址。

日前《香港01》报道，建于1920年代初的嘉咸街三连栋唐楼已开展围街板工程，市建局计划只保留现有唐楼面向嘉咸街的立面，而后方的建筑会被改建。中西区关注组召集人罗雅宁指，本年三月底已向古迹办申请为建筑评级，对方亦称正进行评级研究，故她认为市建局绝对不应在此时进行任何拆卸，正计划向发展局发出“紧急信件”，要求保存整栋建筑。另外民间团体亦指只保留“门面”，将失去原来独有天井建筑特色。

事实上，位于同一重建项目区域范围的前永和号唐楼，早年亦曾被局方计划以“留前不留后”的方式进行局部改建，只保留两幅立面墙，经过民间关注组争取原栋保留，及整理报告至古物古迹办事处及古物咨询委员会要求为永和号评级后，市建局最终于2017年5月答应全幢保留永和号，同年6月永和号获古迹办评为一级历史建筑，永和号唐楼才得以避过一劫。

一旦具有保育价值的建筑被拆卸，将难以复原，局方应先作谨慎评估，但市建局多年来未主动为H18项目要求古迹办作评级，反映局方并未重视其作为历史建筑的价值，主要以工程技术决定建筑物的发展，古迹保育则只依靠民间主动争取。单单保留如装饰般的立面，显然令建筑物失去原有特色，即使已有永和唐楼作为前科，局方仍对民间诉求视而不见，亦未改善其保育策略，令人质疑局方是否已尽其保育责任。当局应尽快向公众交代其他可行方案的研究，在建筑安全及历史保育中取得平衡。

偏重自负盈亏　社区价值被牺牲

事实上，由于市建局紧守自负盈亏的原则，保育工作则必然受成本效益所限制。在2010年市建局成立之初，时任市区重建策略检讨督导委员张仁良已承认，保育工作成本昂贵，亦透露委员会曾考虑成立独立基金推行保育项目，减轻市建局的财务负担。至2015年时任发展局局长陈茂波已明言，重建发展作为巿建局的其中一项核心业务可产生盈余，但其他业务（例如楼宇复修、在市建局项目范围内保存具历史价值的建筑及活化地区）均为非牟利，可能会招致财政亏损，但他仍强调巿建局应确保可财政自给，以为其他工作提供支援。

市建局因受财务所限，欠缺积极保育的诱因，此先天不足，将危及居民及整体城市的可持续发展，不少本地旧城区的建筑极具历史文化价值，亦是居民社区生活的一部分，若只衡量建筑拆卸重建后庞大的经济收益，随意拆卸建筑或管理不善，可能令市区更新反成破坏。

市建局依赖土地发展项目与地产商合作发展豪宅、酒店、商业大厦等带来庞大收益，正如H18项目位于嘉咸街、结志街和阁麟街的C区，2017年由永泰地产（0369）及资本策略（0497）以逾百亿元夺标，成为市建局历来批出的最高标价项目，土地将作兴建酒店及办公室用途。然而，市建局在拍卖土地赚取利润之时，又投放多少回到市民身上？

当局不应忘却其展开市区更新的宗旨之一，即“改善旧区居民生活环境”，既其以公众利益为由收回土地，则须以社区的需要为优先考虑。

平情而论，中西区关注组争取保育的旧建筑，如政府山西座、永利街，及近期的阁麟街民房砖墙遗址，都获政府或市建局承诺保留，局方愿意回应保育诉求值得鼓励。不过，在保留历史建筑之余，应进一步完善管理，目前保育团体忧虑工程污染、人流、交通负荷等或对古迹构成负面影响，在管理上，局方应尽保育责任，如透过活化让其回归社区，延续社区连系，主动增加社区参与及加强沟通，并对社区提供适切援助，持续监察，确保区域发展不会偏离更新原意。