焕然懿居有吸引力　首置上车盘应广推

市建局首置上车盘焕然懿居周四（1月3日）开始接受申请，以市价62折向合资格市民发售，最平可以314万元购买261呎开放式单位。对于不少有意置业的中产，这无疑有一定吸引力。首置上车盘的政策值得肯定，惟有两点政府必须检讨。第一，当局应恒常化首置上车盘，并思考市建局的定位；第二，焕然懿居过多以细单位为主，未必切合普遍市民的置业需求。

马头围道的市建局重建项目焕然懿居，两座单位合共493个，当中450个单位作首置上车盘，以市价62折出售，帮助市民上楼。单位面积介乎261至507平方呎，售价由314万元至660万元不等，呎价约14,000元。加上市建局承诺为买家提供最高九成按揭，换言之最少可以31万首付上车。

首置上车盘值得恒常化

周四接受申请后，不少准买家领取表格。他们认为单位不大，间隔一般，惟楼价高企不下，选择有限，所以只望能抽中焕然懿居。由此可见，首置上车盘大有市场。

根据规定，首置盘的申请者入息为居屋限额加三成。以二人或以上申请者为例，入息介乎57,001元至74,100元。对于这批夹心中产，公屋和居屋并非为他们而设，但私人市场的楼价屡创新高，他们若要置业，不得不花光储蓄支付首付，每月收入亦要拿一大笔钱供楼。所以，焕然懿居受欢迎，是自然不过的事，当局应在不影响公营房屋供应的前提下，考虑将首置上车盘恒常化，持续供应单位予夹心阶层。

回看1990年代，房协以曾提出夹心阶层住屋计划，为超出公屋和居屋资格的夹心中产提供置业机会，浩景台等屋苑大受欢迎。如今林郑政府推出首置上车盘计划，可谓重新正视中产的置业需求。然而，首置盘目前只得焕然懿居一个项目，只怕供不应求。当局宜迅速行事，考虑由市建局恒常提供资助单位，助夹心中产上车。

少赚几亿　多负社会责任

政府若愿意恒常化首置上车盘计划，则不得不同时检视市建局的定位。过去多年，市建局的重建楼盘虽然华丽，但同时过于昂贵，非一般市民能够负担，令社会普遍对市建局甚为反感，认为与其他牟利的发展商无异。今次市建局不惜少赚10亿，以62折出售焕然懿居，可谓扳回一点声誉。

固然，市建局作为自负盈亏的机构，必须考虑收支平衡，维持盈利以作收购及重建之用，但香港物业市场过度炽热，令基本置业出现困难，市民对市建局的社会责任亦期望甚大，局方实应考虑调整长远策略，在未来的项目划分一定资助单位，协助夹心阶层置业。

不只为“上车”的置业单位

另一方面，焕然懿居这一类资助单位的功能定位为何，当局亦须再思。顾名思义，首置上车盘是为首次置业的人士上车，并非作投资买卖之用。当局亦因此规定，业主购入单位五年内不可出售或出租，禁售限期过后若出售或出租，亦须向市建局缴付补价。

然而，焕然懿居过多以细单位为主，最细的开放式单位甚至不设洗衣机，惹来不少人抱怨。可以合理推断的是，部分买家或以“先上车”为目标，在五年限期过后宁愿补价放售，转买较大单位。政策原为满足基本置业需求，若然最终带来更多投资买卖，只怕有违原意。

理想而言，政府提供的首置上车盘，并不应只为一时上车，而是适合长期居住。这样既满足基本住屋需求，而又不会加剧炒风。若要做到这点，市建局不应过分集中提供细单位，而要考虑普遍家庭的居住需求。目前香港每户平均人数为2.8人，意味2人单位、4人单位亦应有一定数量。焕然懿居以1人开放单位和1房单位为主，未必切合大多数市民的置业需求。

再者，市建局总监韦志成去年曾在网志指出，“为迎合市场需求和市民的购买力”，市建局会提供更多细单位，并善用其中空间。焕然懿居的1人单位不设洗衣机，改设付费共享洗衣廊，相信正是一例。然而，发展商以楼价高企为由，集中提供蚊型单位，反过来亦可能令香港人不敢生儿育女、组织家庭。因果关系，不易粗疏下结论，当局在规划单位大小和对象时，应作全面研究。唯有如此，才能令香港人安居乐业，做到安得广厦千万间。