【租务管制．倡议（一）】公屋上楼无期 政府须介入私楼租盘
香港楼价高昂，早已非一般市民所能负担；楼价高，租金一般亦随之上升。自回归以来，政府计划失当，致使公营房屋远远供不应求，市民上楼无期，又无法买入居屋，别无他法下只能在私人市场“挨贵租”。解决房屋问题的根本之道，在于提供足够的公营房屋，而非规管私人住宅的价格；但筹建公营房屋需时，很多未能入住公营房屋、正缴付昂贵租金的市民，面对的却是燃眉之急。为了纾缓市民的负担，在短、中期内实施住宅市场的租务管制，至为必要。
【租务管制．倡议】专题
一. 公屋上楼无期 如何解燃眉之急？
二. 干预市场、反增空置率？ 破解四大疑虑
三. 避免弄巧反拙 该如何限制租金？
发展商和业主渴望从私人住宅市场获利，并非罪过，毕竟在资本主义社会中，“为资产增值”是合理期望；然而，除了投资者的“资产增值权”，普罗大众的居住权同样重要，甚至更为基本，若为满足前者而牺牲后者，显然是畸形状态。按理而言，政府须提供足够的公营房屋，保障大众的居住权，有余财者则可在私人住宅市场中投资，为其资产增值，两者河水不犯井水。但现况却是公营房屋不足、私人住宅欠规管，甚至有比囚室还小的㓥房出租，楼价与租金又均见高昂，市场调节机制已然失灵，市民根本无法享受“适”、“足”的住所，如此一来，为保障大众“居住权”，政府有必要介入私人市场，平衡“资产增值权”与“居住权”，而租务管制即为有意义的一着。
针对住宅的租务管制，简单而言可包括两个层面，一是不直接涉及定价的租住权保障（例如业主须提前一段时间通知不续租），二是直接为租金设立限制。其实社会早有呼声要求以租务管制减轻市民负担，民间研究者例如影子长策会成员陈绍铭便主张租金管制与空置税并行的方法；2014年，立法会房屋事务委员会亦举行会议，收集个别团体对租务管制的意见。然而，政府对这些意见一直消极回应，诸多推搪，未有急市民所急。
公屋供应慢 急需立竿见影的纾困措施
政府指出，足够的公营房屋才是满足市民住屋需要的治本之道，这固然有理，但政府建屋计划一直未如理想，房屋供应恐怕要花很长时间才能追上需求。2017年的《长远房屋策略》进度报告提及未来十年要建成28万个公营房屋单位，包括20万公屋及8万居屋单位。但按报告所示，未来五年的估计落成量只有75,200个公屋及25,100个居屋单位，分别只达目标的75%和63%左右。公营房屋供应量远低于预期，意味市民还要“挨贵租”一段时间，更加说明有必要在房屋供应真的能追上需求前，推出租务管理政策，解涸辙枯鱼之急。
诚然，租金管制只是“非常措施”，并非长治久安之策，但面对一时无法解决的问题，却是治标之计。倡议设立租金管制，是希望政府能在规划长远房屋政策的同时，兼顾市民眼前所急，最终做到“既治标、又治本”。
住屋负担沉重 基层、夹心齐叫苦
政府不愿推出租务管制的另一个原因，是认为现有政策已能回应基层市民的经济需要。先不论综援、低津等政策是否真能帮助基层市民应付高昂租金，政府显然对“谁急需援助”这问题理解不周——受高昂租金影响的并非只有综援户，亦不只那些“非公屋、非综援”的低收入人士，实际上还有夹心阶层。
按2017年第四季数字，租住私人房屋的住户多达485,500个，按平均每户2.8人计算，即有约136万人，当中不乏收入不算高的夹心人士，他们不能享受政府福利，租金对他们造成极大负担。按政府2016年中期人口统计数据，私人住宅单位的月租中位数为10,000元，租金相对收入比率的中位数为31%，比十年前的25%足足高出六个百分点。2018年3月的住宅租金指数亦高达189.8，相比起2009年的100.4，10年间增长高达89%。以新界新界区A类单位（小于40平方米）为例，2009年时每平方米的平均租金只是137元，一个400呎的单位月租只是约5,100元；但最新（2018年3月）平均租金于10年内爆升122%至304元，换言之同一个单位的月租已可高达11,000元。不少夹心家庭每月须花费不少金钱于租屋上，严重影响生活品质，故此，租务管制的其中一个重点是将租金维持于合理水平，令基层与夹心阶层市民都能以合理价格租住居所。
市场不平衡 租客欠缺议价能力
更重要的是，住房是人的基本生活所需，属刚性需求。房屋的供应不大可能于短期内急增，大众欠缺选择下，对出租房屋的需求欠弹性，也就是说租金便宜要租、租金昂贵亦不得不租，故此即使租金趋高，住客只能默默承受，难以反抗。事实上，私人住宅空置率向来偏低，正好反映即使租金不断上升，业主也不愁物色租户。正因如此，租客往往欠缺与业主议价的能力。
市场本身存在这种权力倾斜现象，实施租金管制正好能规管租金上限，帮助弱势租户争取合理而可负担的租金，弥补双方议价能力的先天差距。反对住宅租务管制者往往忽略了这种先天不公，便否定政府合理介入市场。
当然，跟其他限价政策一样，租务管制亦可能“好心做坏事”，是以论者讨论租务管制时，常常罗列一些潜在的负面影响。不过，这类负面影响绝非无可避免，详情请见〈【租务管制．倡议（二）】干预市场、反增空置率？ 破解四大疑虑〉。
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