恒大和生围地皮补地价　诉讼揭一次上诉减价27亿元　劈价近四成

中国恒大（3333）债务危机持续，集团曾规划兴建近25万呎皇宫屋、总面积逾242万呎的元朗和生围地皮，今年1月被美国资产管理公司橡树资本接管。
《香港01》发现，持有该地皮的恒大子公司“盈邦企业”，去年被入禀追讨服务费。文件揭露，恒大曾委托测量师行就和生围地皮的补地价金额，与地政总署交涉，并在一次上诉后，成功将原本逾68.4亿元的补地价金额，压低至约41.5亿元，劈价四成近27亿元。
地政总署指，发展商在过程中不只一次就补地价金额上诉，但拒披露详细资料。有学者质疑，补地价下调的幅度与当时的楼价变幅不成比例，认为地政总署应作解释。

持地皮公司　遭测量师行追讨600万元服务费

涉事的和生围地皮占地超过242万呎，由盈邦企业有限公司持有。中国恒大于2020年7月，完成向恒基兆业地产收购盈邦企业，规划于该地皮发展低密度住宅顶目，及兴建一幢近25万呎皇宫屋，引来各界关注。随恒大的债务危机爆发，地皮已被债主接管。

去年10月，盈邦企业遭福安测量师行入禀，指控其未按照协议支付额外服务费，并追讨600万元。根据入禀状，盈邦企业于2020年7月委托于该测量师行，向地政总署申请和生围地皮的换地及修订契约。

地政总署当时估算和生围地皮需补地价约68.4亿元，盈邦企业希望福安测量师行可游说地政总署，降低补地价金额。两间公司签订的协议列明，如测量师行可将补地价金额降至50亿元或以下，盈邦企业将支付额外600万元服务费。

入禀状揭补地价金额大减四成

测量师行于入禀状中指出，2020年9月底，即获盈邦企业委托后两个月，地政总署已将和生围地皮需补地价的金额下调至约41.5亿元。

换言之，在一次上诉中，地政总署已将涉事地皮的应补地价金额，大幅减价近四成，劈价近27亿元。盈邦企业于2021年1月与地政总署签订协议补地价文件，并完成换地交易。

地政总署：发展商不止一次上诉　不披露减价原因

地政总署回复指，署方并非于2020年首次就涉事和生围地皮的申请批出补价金额，发展商在过程中亦不只一次就金额上诉。

不过，地政总署表示个别个案的详细内容属申请人与政府作为业主身份的私人商讨，当中亦涉及第三方的商业资料，不会披露每宗换地、修订地契的详细商议内容及过程，亦无回复盈邦企业上诉次数、上诉时间，及署方最后决定减价近27亿元的原因等问题。

地政总署指，处理补地价审批时，均以评估当时的土地十足市值为基础，在评估时亦会考虑申请人提出的上诉理据及当时与市场有关的因素，以反映当时的市场情况。署方亦会考虑该发展于新地契条件下的各项建设及基建要求。现时评估住宅用地的地价所采用的利润比率为20%。

《香港01》曾和生围地皮补地价上诉事宜，向中国恒大查询，至截稿前未收到回复。

记者曾和福安测量师行了解事件，惟职员指负责人以不可透露客户资料为由，拒绝受访，测量师行亦无回复书面查询。

测量师：一般上诉期四至六个月　或恒大购入前已展开

按地政总署的资料，契约修订或换地交易的首次补地价评估，一般由署方的“估价委员会”处理。若申请人不满意补地价金额，可于收到具约束力、连补地价金额的协议书后一个月内提出上诉，并于其后三个月内提供相关市场资料及理据作支持，上诉会交由“估价会议”处理。

恒大上诉一次获减27亿元补地价金额是否属太多，香港测量师学会产业测量组资深会员陈超国认为难以下定论，需视乎个案情况及发展商提出的理据。他指，通常地政总署一开始是自行估价，第一口价通常较进取，未必可作参考；而上诉时发展商可提出数据供地政总署参考，并重新估值：“考虑到这些因素，减三四成（补地价金额）不是无可能。”

陈超国指出，一般补地价上诉程序需时四至六个月，较少见地政总署在两个月内批出新金额，故认为和生围地皮补地价的上诉工作，有机会在恒大接手前已展开。

中大教授庄太量：减价幅度大　涉公帑市民应有知情权

不过，香港中文大学经济学系教授庄太量质疑，恒大进行上诉时，楼价变幅不大，地政总署却将补地价下调四成。他指，如市场价格下跌，政府在未必能即时调整，会出现滞后，但认为市场调整的幅度未必会有这么多：“除非一早高估了三四成，或有些原因我们看不到。”

他相信政府一般会以库房为依归，但指若补地价的减幅影响到市民的观感，地政总署应多作解释：“始终涉及公帑，市民有权知道为何补地价金额如此低。这样会造成私相授受或滥权的质疑。”