来稿｜用数据解说对“‘简朴房’规管制度”的担忧

来稿作者：赖建国

房屋局局长何永贤近日于其社交媒体回应非政府机构及关注㓥房团体的关注，她主要提出两点回应：未来公屋供应加上过渡性房屋及简约公屋对㓥房住户的住屋诉求是足够的，及设立“起设租金”对㓥房住户的影响带来的问题会更大。因篇幅所限，本文将先分析《“简朴房”规管制度咨询文件》（下简称“咨询文件”）的研究基础，再尝试以数据探讨值得担忧的出租公屋、过渡性房屋及简约公屋供应的供应数量。

局长表示未来五年（2025至30年度）将有15.9万个公屋单位供应，加上2.1万个过渡性房屋及3万个简约公屋，即有约20万个公屋／过渡性房屋／简约公屋供基层市民“选择”。香港房屋委员会表示截至2024年9月底，约有12.2万个一般出租公屋申请，9.1万个配额及计分制下的非长者一人申请，一般申请者的平均轮候时间维持在5.5年。从数字上看，好像有足够或接近足够的单位应付㓥房租户的申请。然而，如仔细看了2025至30年度香港房屋委员会及香港房屋协会的预测建屋量，或许会有其他看法。

首先，是次咨询文件对㓥房住户研究的取样范围、方法、研究步骤等较2021年的《“㓥房”租务管制研究工作小组报告》（下简称“租管报告”）的研究模糊。咨询文件没有表示是否有就未来不受规管的非法建筑物、工商大厦、新界豁免管制屋宇及寮屋中取样，租管报告表明样本包括了板间房、阁楼空间、太空仓、床位、天台屋及工商大厦进行调查，虽然最后没有使用该303个全部完成及部分完成的工商大厦样本于报告的分析中，但最少工作小组也对工商大厦的情况有所了解，但是次咨询文件有否访问未来将不纳入规管的住屋类型则未有提及。另外，是次咨询文件表示报告是根据约2,400个样本作分析，不及上次租管报告的6,304个数量。故此，笔者就对咨询文件其后就“‘简朴房’规管制度”的延伸影响是否如此局长所言只有三成现有㓥房单位不符合“简朴房”标准有所担心，现实上数量是否会更多？

根据租管报告及咨询文件也同样表示，㓥房租户多为基层居民，他们多依靠市区的基层工作为生。租管报告表示高达42.9%㓥房住户是从事个人服务行业，而咨询文件则显示㓥房住户有58.3%为就业人士，当中32.6%为非技术工人，32.6%为服务及销售人员。故此，他们大多依靠市区或扩展市区的基层服务工作机会为生，此亦是为何新界的过渡性房屋申请反应一般的原因之一。

然而，未来5年在市区及扩展市区确定是出租公屋只有12,800个单位（将同是“扩展市区”的东涌分列出来），有15,900个是出租公屋或绿置居，就算将该批单位全部改为出租公屋也只是28,700个出租单位（表一）。其余的也是绿置居及居屋等，对象定不是㓥房住户。政府或会说，那些购买绿置居或绿表居屋的住户将会交回出租公屋单位，故那些单位终会换成出租公屋单位数，但有报导指刚过去一期“居屋2024”绿表及白表的申请人分别也有29.8%及37.4%下跌，最后在现时经济环境不稳的情况下，有多少出租公屋住户会放弃租住改为成为业主实在成疑。更何况该批出租公屋单位最后是否落实仍是值得担心？

至于过渡性房屋方面，虽然总数有20,762个单位，但现时均以短租地形式处理，以2年至6年营运期为限。假设政府用地较具弹性，或可延长使用时期作考虑下，同样位于市区及扩展市区内政府用地的单位共有6,013个单位（表二）。然而，将营运时间放入考虑时，扣除没有表明可营运时间的过渡性房屋（1,249个 ）作计算，余下的总数有19,513个。以未来“‘简朴房’”规管制度”预计会在2027年第四季或2029年第二季执法作计算（表三），同样以市区及扩展市区内政府用地的单位作考虑时，2028年只净余3,888个，到了2030年或之后更没有单位在政府及私人政府用地内，届时可能就只能依靠私人用地及简约公屋了。

简约公屋方面，在30,010个单位中大部份为政府用地（表四）。位于政府用地的市区及扩展市区单位共有16,080个，看来好像不错。然而，如加上可以使用年期（表五）就会看到，有13,000个市区单位将于2028年使用够5年，除非可以延期，否则在2029年至2031年仍会营运将只有2,882个单位位于市区及扩展市区。到了2029年再有2,860个单位到期，那只余220个市区单位营运至2031年。值得留意的是市区单位主要在启德的10,700个单位，而该用地应该在2028年到期恢复其商业用地的规划。故如该用地不能再作简约公屋，则就算其他市区及扩展市区用地继续使用，也只会余5,380个简约公屋单位而已。

综合上述的数字，㓥房住户普遍期望居于市区及扩展市区，因他们需要以地区上的就业机会，也省却昂贵的交通费用及漫长的交通时间。咨询文件对㓥房住户的研究是否反映现况是首先值得担心。第二，未来5年在市区及扩展市区的出租公屋单位只有12,800个至28,700个，而在政府用地的过渡性房屋到了2028年“‘简朴房’”规管制度”执法时只有3,888个单位，2029年后已所余无将，而简约公屋虽然在2028年仍有16,080个单位，但当中有10,700个单位是位于启德内，而也会在2028年完成5年的短租用地期，那就只余5,380个。故此，或许局长对未来公营基层住屋的供应太乐观了，此亦反映了更需要设立起始租金及延长“现金津贴试行计划”，以保障基层租户能应付在“‘简朴房’”规管制度”后引来的租金加幅。当然，同时确定出租公屋供应量及地区，再加上延长在市区内的过渡性房屋及简约公屋的营运时间也能为㓥房住户舒缓点点住屋压力。

作者赖建国是圣方济各大学汤罗凤贤社会科学院高级讲师。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

“01论坛”欢迎投稿，来函请电邮至01view@hk01.com。来稿请附上作者真实姓名及联络方法。若不适用，恕不通知。