八文楼与大半世纪的挣扎

市区重建局去年9月完成油麻地及旺角地区研究，今年2月再公布了资料册，以总结研究结果及建议摘要。佐敦的文华新村位置于研究建议的西九龙门户综合发展，该区将重建成为高端甲级写字楼、零售商业、酒店及住宅等，“发展成为受欢迎的汇聚点”。重建项目无疑将改变该区的社区面貌，以及影响大批居民的去向。

文华新村为不少市民所认识，今天毗邻港铁柯士甸站及高铁西九龙站，好些车辆也会沿其旁边的佐敦道进入油尖旺市区。在大半世纪前，文华新村的原址为油麻地码头仓库及旧煤气厂，东连渡船街，可想而知自然是西面临海。嘉年地产在1955年购入地皮，1960年代落成文华新村八栋楼宇。文华新村楼宇皆以“文”字起首，故又合称“八文楼”，为本港比较早期的大型私人屋苑。

曾经为豪宅的八文楼后来人流复杂，文景楼在2003年曾为“贼王”季炳雄窝藏之处，飞虎队大举围捕。翌年文华新村更为电影《大事件》取景之处，拍摄警匪场面。此外，八文楼的高层退台，楼顶呈斜面，其建筑设计给不少香港人留下印象。

而这种高层退台的建筑方法，背后反映了其实是一个时代的社会需要。

由采光角度到地积比的规限演变

早在上世纪初，港英政府已经限制楼宇高度，规定须容让足够阳光照射街道。及至战后，香港人口大幅增长，《建筑物条例》遂于1955年修订，将采光角度放宽至76度，楼宇因而较以往为高。经济学者张五常曾粗略统计96栋在1957年至1962年期间建成的楼宇，平均高度增至约9层楼。

然而，八文楼并非所有部份也高层退台，文景楼及文华楼的南面便是垂直而上。这是因为当年的规例要求，建筑物只在一定高度以上才要符合斜角要求，而此高度大约而言为建筑物面向街道的阔度的两倍。文景楼及文华楼的南面街道宽阔，因而高层毋须退台。又例如1961年落成的重庆大厦楼高17楼，悉数垂直而上，皆因其面向的弥敦道相当宽阔。

八文楼楼高18层，每栋400多个单位，各住了超过1,300人。只规管采光角度的建筑要求衍生了建筑过密的问题，八文楼的地积比高达17.6倍，远超现时九龙区的最高水平，可谓过密问题之表表者。港英政府在1962年再次修例，引入地积比的概念，以八倍为标准，楼高限制约莫在100米，并容许建筑物首15米高为多用途平台，可占用较多的上盖面积。

虽然政府在1969年再次引入76度的采光要求，但此“街影法”的计算方法乃由建筑物的对街计起，大约相当于街阔四倍的高度以上才开始要退台，可见要求较以往宽松，楼宇亦能建得更高。及至1987年，当局又以地积比及上盖面积足以规限建筑物高度，以及“街影法”作用有限为由，再次修例取消此角度要求。高层退台的建筑方法自此送进历史，除非是为了特殊设计之故。

建得更高的新方法：地积比转移

随着香港的住屋需求以及商业活动增加，社会对于建筑物——尤其市区——的需求自然增加。但直接或间接放宽高度限制的同时，建筑物也有目共睹地愈来愈高，甚至出现屏风楼现象。不论是“街影法”、地积比或是上盖面积，政府也要在社会需求及社区环境之间取得平衡，还未算上发展商的利益考虑。如此挣扎即使过了大半世纪，仍然以另一种形式存在。

就以油麻地及旺角的重建计划来说，市建局行政总监韦志成在2月指出，八文楼按现时法规重建后的地积比只能是九倍，最多建成2,200个单位，该局至少蚀300亿元，但如果“杀街”整合地盘，以及与附近地区进行地积比转移，令八文楼可重建成6,500个单位的话，便有望转赚200亿。

地积比转移并非全新做法，过往已曾用在古迹保育。当局曾容许发展商在古迹附近的地盘享有更高的地积比，让他们得到差不多的利润，以换取放弃清拆古迹重建。湾仔和昌大押和旺角中电公司钟楼的潜在发展面积，便曾被转移到隔邻重建项目，并因而获得保留不拆。

但地积比转移的做法涉及复杂的计算，须确保当中没有利益输送，接收地积比的项目也可能因而密度过大、建筑过高，衍生屏风楼、热岛效应等问题。即使是同意地积比率转移的立法会（建筑、测量、都市规划及园境界）议员谢伟铨，也指出政府须要制订指引或确立法规，厘清送出与接收者的权利及义务，亦要考虑接收地盘的交通基建和社区设施是否足够。反过来看，若然地积比转移的操作不当，最终项目即使有利可图，会否却牺牲了市民生活或者社区环境作为代价？若然如此，我们从香港大半世纪以来的建筑规划挣扎中有否学到了什么？