租置计划只会进一步异化房屋单位

港大经管学院上周五（15日）发表“香港经济政策绿皮书”，就本港的经济产业、人力资本、监管规管和房屋的四大经济范畴提出改革方向。绿皮书建议重推租置计划和恒常物业税，分别以加快市场流转和遏抑楼价升幅，但前者亦会刺激炒卖风气，后者则未见处理本港积存已久的置业需求，不必能收预期之效。

港大首席副校长王于渐已非首次充当租置计划推销员。去年王于渐在团结香港基金的论坛上，曾建议当局推出“租置计划2.0”，并指出活化公屋可让市民分享新创造的财富，解决社会财富不均。然而，王教授对楼市的判断，一直只是建基于“有效市场假说”，并将房屋视为普通商品般买卖，惟此不但脱离了市场早已扭曲而无法自动修正的现实，更有违内地“房住不炒”的政策主调。

是次王于渐等11名教授共同编写“香港经济政策绿皮书”，在房屋议题上，建议重推租置计划，将便公共和私人房屋市场连接，提高公营房屋的流转比率。具体方案有二：一是以市价二五折将公屋出售给现有租户，而居屋维持以七折出售，两类计划如在相应的二手市场转售，则毋须补地价；另一个方案则是划一改为豁免三成待补地价，从而使两项计划的单位售价约等同市价四五折和七折出售。绿皮书认为举有助接连资助房屋的二手市场和公开市场。

租置计划只会吸引投机

虽然租置计划短期或可提升流转量，但其副作用亦不容小覤。表面上这是欲借市场力量，将公共资源重新编配至最有需要的社会阶层，但本港公屋轮候时间长达5.5年，其症结在于供应不足，故租置计划只会减少短期可供编配的公屋数目，间接增加轮候时间。再者，本港房屋市场供求极为扭曲，即使在疫情阴霾下楼价亦未见有所回落，一旦政府重新引入租置计划，无法遏止炒卖风气之余，亦只会变相吸引更多市民参与投机买卖。

此外，绿皮书亦建议以恒常物业税来取代现行楼市“辣招”，即是将差饷由应课差饷值约5%提高至15%，如效用不足则可再上调。港大副教授程腾欢表明，此税只针对非本地人士的置业需求，本港永久居民则不在此列，并指此举可遏抑前者的置业需求。但观乎近年的置业数据，非本地人士的置业需求与楼价升势的关联实在不大。

在现行印花税措施下，如住宅物业买家为公司或非香港永久性居民，有关交易须缴付买家印花税和新住宅印花税。但据运房局的资料显示，去年1月至11月须缴付买家印花税的交易宗数，只占住宅物业交易总数的3.3%，而在申请按保计划的首次置业人士统计中，亦有逾99%的获批申请人均为香港居民，由此可见近年楼市炽热的氛围，大多源于积存已久的置业需求，而不是非本地人士来港炒卖而催生。再者，早在2017年政府将楼市“辣招”加辣后，财政司司长陈茂波亦曾表示，非本地居民在港置业比例不高，并维持于1%左右。故绿皮书建议的物业税无疑错判了楼市高居不下的原因。

本港的房屋问题终归还须大增供应解决，而此前港府亦要谨记厘定资助房屋的政策定位。不论是公屋或是居屋，其核心理念皆是向经济能力较逊的市民，提供私楼之外的可负担住屋选择，其用意是要保障社会低下阶层的基本住屋权，而非让市民视之为资产增值、转售图利的投资工具，故绿皮书所建议的只是将市民的基本需求，重新包装为商品转售，这不但难以逆转楼市升势，反而更会让资助房屋更见脱离市民的负担和购买能力。这样的房屋倡议除了误判了楼市升势的原动力，也是欲借市场力量解决市场问题的新瓶旧酒。