警惕重推租置计划的谬误

特首林郑月娥于今年度《施政报告》宣布将加快推售租置公屋货尾，而对重推租置计划仍有存疑，有团体早前倡议的所谓“租置计划2.0”不蒙考虑。有论者坚称，重推租置始终值得研究，认为计划并不必然影响轮候公屋家庭的福祉，更可创造财富，使低下阶层“更有stake”。但有关说法终究过于想得完美，当中涉及不少谬误，社会必须警惕。

“租置2.0”所为何事

智库团结香港基金（下称基金）月前倡议政府重推租置计划，图借此达致给予低收入家庭置业机会、借私有化增加公屋单位于市场的流动性及释放土地、房产的价值等好处。然而，租置单位要在市场自由交易，必须按市价作补地价，现时楼价高企，补地价成本自然水涨船高，并不利租置户于私楼市场出售单位。基金倡议的“租置计划2.0”要求补地价金额锁定於单位出售当天，以防止补地价成本无止境上升，提高业主出售单位的诱因。另外，基金亦建议活化资助单位出售的第二市场，容许业主出售未补价的单位予公屋轮候册申请人及白表家庭，同时容许业主在出第二市场出售单位后，可以免补价购买另一个单位，以增加其出售单位的诱因。

这些建议看似有针对性，然而，政府在《施政报告》中指出，虽然原则上不反对重推租置，但因在实行时会减少短期内可供编配的公屋单位数目，料必增加公屋轮候时间，故要交由房委员先讨论研究售楼模式、调迁安排等事宜。不过支持重推租置阵营总是死心不息，有论者辩称租置计划不会对整体房屋供应带来任何影响，特别是计划可增加价格相宜的私楼供应，或会令排队轮候公屋的家庭数目减少，故即使在可供编配的公屋量减少下，也难断言对公屋轮候时间的影响。

谬误之一：将有大量廉价的租置盘供应？

论者所谓重推租置不影响公屋轮候的说法，须建基于两大前题，惟两者均可谓不切实际。其一，如要像论者所言般大增廉宜的房屋供应，就须有大量租置业主愿意出售其物业。但首先，目前租置单位首两年只能回售予房委会，其后第三至五年才可于第二市场转让，而只有在五年届满后才可补地价在自由市场转让。换言之，即使放宽租置单位可于第二市场售予公屋轮候家庭及白表家庭，租置单位也必须“锁”起两年，就算马上重推租置，有大量租户决定购买其租住公屋单位，合资格家庭要从这班租置业主上购买物业，最快也须等上二年，更遑论论者原指大增廉宜的“私楼”供应，租置盘要在私人市场转让更须等上五年，这对当下的公屋轮候时间绝对造成影响。

更何况，碍于家庭经济条件等不同因素，公屋户未必会马上购下其公屋单位，而租置业主亦未必会于购买单位两年后立刻转售物业，导致第二市场中的租置单位供应变得难以预料，故会否有大量租置单位一时于第二市场出售，使公屋轮候户可以廉价上车，以弥补私有化公屋对公屋轮候时间造成的影响，似乎说不过去。

同样重要的是，租置户均有其住屋需要，假设有大量租置户出售其自住单位无疑是匪夷所思。如租置业主要出售其所住居所，鉴于他们已丧失再次轮候或购买公营或资助房屋的权利，他们必须在私人市场另觅居所，即使业主出售租置单位获利甚丰，但不要忘记这班原为公屋租户的业主始为低中收入家庭，当楼价脱缰，他们能否负担在私人市场置业始终成疑。当然，不排除有“富户”能借此成功换楼成为私楼业主，但为数不多的他们究竟可提供几多二手单位予轮候册家庭购买，值得诘问。另外，虽则基金建议放宽租置业主在售楼后可免补地价于第二市场内购买另一单位，但此举本质上租置业主只是“以楼换楼”，并无释出多余单位供公屋轮候户购买。

谬误之二：公屋轮候家庭可负担二手租置盘？

论者的另一假设，就是公屋轮候户能够负担二手租置物业。按理来说，公屋轮候册有着严格的入息及资产限制，以二人家庭为例，其每月最高入息不得高于18,690元，其总资产净值不得多于348,000元，按现时第二市场内租置单位的价格来看，基层轮候家庭显然难以应付。当然，论者大可诉诸怀疑论，指有轮候家庭隐瞒资产，但即使承认存在这些例外少数，他们难以代表整体轮候家庭。

诚然，重启租置计划必然有所增加第二市场内的租置单位供应，其市价或有所改变，但正如前述，二手租置单位供应增加的规模、速度难以预测，至少可预料不会有大量二手租置盘突然出现，故二手租置盘的价格未必会变得更易负担。再者，基金倡议同时放宽出售二手租置单位予公屋轮候者及白表家庭，后者的入息介乎夹心阶层水平，相对基层轮候公屋家庭更能负担购买二手租置单位，相信他们才是真正受惠于放宽租置盘转让的一群。更甚者，以近年居屋超额应购的历史来看，有大量夹心阶层对资助出售房屋存在需求，如更多白表人士可购买二手租置盘，租置单位的市价更有机会上升，公屋轮候家庭只会更加望门兴叹。

显然易见，租置计划可让更多轮候公屋家庭购买廉价住屋，故会减少排队轮候公屋的家庭数目的说法，难以站得住脚，基层家庭必定为私有化公屋后的最大输家。支持者常称，租置计划可让基层家庭踏上置业阶梯，从而享受财富增值，成为社会“有stake”者。政府固然有责任助基层家庭上流，以解决社会的贫富悬殊，但如助部分低中收入家庭上流的代价，便是牺牲较他们更为基层的家庭福祉，始终是得不偿失。公营房屋政策的宗旨始在为有需要人士提供安居之处，出租公屋更形同房屋安全网，保障基层人士不会无家可归，政府无责任为助已获安居的公屋户增值财富，进一步减低数量本为短缺的可编配公屋单位。

与其费心机研究重推租置计划，林郑月娥应全力聚焦兴建各类公营、资助房屋，好让有需要市民尽早觅得安居，更让不同社经条件的家庭分流至不同类型的出租、自置单位，这才是正视出租公屋分配效率欠奉的治本之策。