中环海滨地将招售　香港的新地标香港人可否置喙？

港府周四（27日）公布下年度的卖地计划，其中商业用地、中环新海滨3号地皮可谓最为瞩目，面积可与同区国金二期相比，地皮估值更达920亿元，故被视为全新“地王”。然而在商业价值以外，中环海滨地段发展种种方面均涉及庞大的公众利益，政府必须确保发展不可一面倒向商业利益倾斜。

新中环新海滨商业项目位于耀星街、龙和道及民耀街一带，地皮总面逾51.6万方呎，预计可建楼面达184万方呎，实为罕见的大型商业发展项目。而且地皮面向维港海景，罕邻近现时国金中心二期及港铁香港站，市场预计地皮将为新一年卖地表中的“地王”，地皮估价为515.98亿至921.4亿元不等，每方呎楼面地价更料达2.8万至5万元。据悉不少发展商如新地已跃跃欲试，将积极研究竞投。

招售准则、过程要透明

发展局长黄伟纶表示，中环地皮为“具策略性”的商业用地，故决定以“双信封制”为项目招标，即要求发展商以独立信封分别提交设计建议书和价格建议书，政府再分别“打分”。换言之，地皮并非单纯“价高者得”，入标者的技术能力、经验、甚至项目设计等同样关键。

随经济渐趋下行，政府又预告严重财政赤字，政府若能于卖地上取得好成绩，绝对为公共财政打下一支强心针。然而，新中环海滨项目地皮、商业价值庞大，非以较简单、客观易明的价高者得的方式出售，当中会否存在利益输送自然成为公众关注。港府过往处理此类大型商业发展项目的“纪录”并不良好，诸如西九文化区发展多年来仍洗不脱“官商勾结”的嫌疑，新中环项目招售若处理不当，随时制造“西九2.0”。政府因此必须尽力提高卖地的透明度，特别是有关设计与价格比重为何、设计又以何客观标准评分等细节，宜开诚布公。

政府须为公共空间的管理把关

另外，新中环海滨商业地内的公共空间将如何设计、管理同样值得关注。根据规划大纲，中环新海滨3号地皮位于海滨地区的显要位置，其北面连接中环七号、八号码头，南面为怡和大厦、置地广场及港铁中环站等重要地标，然而政府计划在拆掉地段上通往中环码头的临时天桥，未来将发展园景行人天台，并交由竞标投得土地的私人发展商承建和管理。然而届时园景天桥的设计、开放程度等为何，将深远影响公众来往中环站至中环码头的通达度。

同样须注意的是，园景行人天台作为公共休憩空间，公众在发展商的管理下能多大程度使用此地方。发展商管理公共空间的情况一向问题不少，尤其是因为发展商虽被要求划出其发展项目中部分空间作公众用途，政府往往将其管理权全然交予发展商，才会导致发展商旗下公共空间隐蔽、偏僻、使用规则不符用家需要等问题。举例说，如未来有市民希望于园景行人天台上作街头表演，发展商会否因迁就其商场、写字楼租户的需要而禁止平台上进行表演活动？这些问题均是前车可鉴，政府实不能忽视。

当然，政府采用“双信封制”的卖地方法，理论上对发展商的规划设计要求会更高，方向固然可取，但具体上政府如何就设计把关，必须建基于公众需要，政府有需要就此咨询公众。

邮务总局去留须了断

除此之外，政府在处理项目中涉及的重置邮政总局一事仍须改善。中环新海滨3号用地分为3A及3B用地，而政府目前计划于3A预留地方，以作重置现时位于3B用地上的邮政总局。然而早年拆卸重置邮政总局于社会引起热议，政府辩称2007至2008年早已就此咨询公众，惟被公众批评当年咨询根本对清拆邮政总局只字不提，质疑发展局扭曲民意。

诚然，社会就拆卸重置邮政总局的意见亦非一面倒，支持者固然因邮局的现代简约建筑特色、及其于历史的象征价值而倡议保留，反对者则认为如此的建筑于港岛比比旨是，既不但单以建筑特色将之一一保留，更不应因此而埋没重置邮政总局能释放的商业价值。然而无论社会主流意见为何，问题症结始终在于政府未有就此进行足够的公众咨询。政府理应在卖地之前亡羊补牢，与社会一同决定邮务总局去留。