卖公屋犹如卖假希望 要安居毋须全民置业
前特首董建华牵头成立的智库团结香港基金（下称“基金”）上周主张香港参考新加坡推行“港人组屋”，落实全民安居愿景，焦点是重推并改善公屋租置计划。“置业安居”在香港近乎成为一种信仰，但许多市民实现“置业梦”的代价是承受沉重经济负担，沦为“楼奴”。租置计划更是披着创造社会财富的外衣，掩盖公营房屋商品化的恶果。这与新加坡组屋制度视房屋为公民应该享有的社会福利大相迳庭。香港要解除房屋困局，应实事求是，切忌东施效颦。要真正安居、安民，关键是立足于分配正义这个基本价值，全面改革房屋政策，切实减轻市民居住开支。
一言以蔽之，“基金”相信置业助家庭积累资产，唯置业方能安居，唯安居方能安民心，又认为新加坡是成功例子，可以套用在香港。新加坡八成国民居住组屋，当中九成半住在自置物业。要提升自置居所比率，公屋租户自然是目标。现时香港的自置居所比率为49.5%，要提升比率到七至八成，除了要更多私楼住户上车，还要向公屋居民埋手。
“基金”抛出五项重推租置计划的好处。一、拉近贫富差距，缓解资产不均、贫富悬殊；二、确保低收入家庭亦有机会拥有房产；三、释放土地价值，社会创造财富；四、提升单位的使用效率；五、最终创造社会效益，提升劳动人口参与率，促进家庭稳定。
房委会在1989年及1998年推出租置计划，但直至今年7月中，全港有39个租置屋邨，约18万个单位，仍有4万个单位未卖出。在售出的单位当中，补足地价的只有约1%。“基金”认为现况不理想，而要刺激市场，就需要调低门槛，包括以市价二五折定价，锁定补价在单位出售当天，而公屋准申请人可以自由选择租住或购买新建的公屋单位。要释除租户成为业主后要背负沉重的维修保养费用之忧，“基金”建议政府增加注资维修储备基金。
鼓吹公屋市场化 不负责任
假设有两个条件相同的公私楼单位，私楼售价400万元，公屋租户以二五折购入租住单位，即100万元可以当业主。现时香港楼价已与一般市民的收入严重脱节，100万元看似相当吸引。问题是，公民住户成为业主的社会禆益真的庞大吗？还是会让更多人跌入长年处于投机乱局的楼市当中，难以自拔？答案若是后者，反而破坏了安居、安民心的原意。
首先，复活租置计划拖慢流转进度，本可用作收回重新编配给公屋租户的单位给买下了，轮候出租公屋的时间会更长。就此，“基金”在房策十项建议（见表）“补底”，列出增拨公屋用地，并考虑把私楼用地改建公屋，增加供应。问题是，政府现时兴建新公屋的速度缓慢，连加快现时轮候册个案上楼也做不到，遑论抵销租置锁死物业的影响。
更重要的是，租置计划是政府把公共资产送给个人牟利的工具，公私营市场的界线愈趋模糊，市场化后的公营房屋亦失去稳定社会之效。本来在经济转差时，住在出租公屋的居民即使失业或被减薪，亦毋须过分担忧租金开支，因公屋租金相对廉宜，有助缓解生活冲击。对买入自住出租公屋单位的业主，由于购入价低，偿还按揭的压力也许有限，但二手买入的业主，还款压力就不容忽视。而且，经济变坏，楼价也会拾级而下，置业者随时成为负资产，失去经济和社会效益。勉强叫人当业主，鼓励透过买卖楼房释放资产，爬上置业阶梯，是漠视风险，哄骗市民，不负责任。
为何新加坡能 香港不能？
“基金”并非在社会动荡后才鼓吹“香港组屋”，重推租置计划几乎是其头号倡议项目。他们的目标相当明显，就是希望所有香港家庭都成为有产者，家庭经济紧紧扣上城市的经济，对社会增加归属感。
已故新加坡开国总理李光耀在2000年回忆政府工作时，对这种施政理念说得很白：“我的首要工作是给每位国民对国家和将来感受到利害关系，我需要一个由自置居所组成的社会。我目睹廉租屋遭不当使用，保养质素低劣，跟自住单位差天共地。我相信每个家庭拥有单位，国家会更稳定。”他的儿子、现任新加坡总理李显龙去年重复此论调，认为自置居所制度“让每名新加坡人分享经济成长之果，因为当经济增长，你的单位价值也增长”。
正如长期研究新加坡社会的当地学者蔡明发教授所言，由立国之初，新加坡的置业政策就是政治任务，而且，当地组屋楼价长年稳步上升，二手组屋买卖一直有相当捧场客，的确替不少国民累积资产，改善住屋和经济环境。
然而，任凭港府在房屋政策如何修改，也难以贴近新加坡。第一，新加坡多年的房屋政策均为公营主导，照顾绝大部份居民的住屋需要。近年的措施包括预批组屋购买权，新建组屋楼价低于二手价，而且能够及早掌握国民需求，避免组屋量一时过多一时过少。
相较之下，香港政府在八十年代开始就筹谋退出房屋市场。特区首任行政长官董建华上任后虽然提出了积极房策，但抵不住经济逆风，无果而终；同样在董建华任内出台的“孙九招”，全面推翻原本的“八万五”房策愿景。自“孙九招”2002年面世起，政府在近十年内全面停建居屋，减慢批地步伐，助长“地产霸权”，酿成积重难返的住屋困局。近年㓥房、纳米楼涌现，证明连最起码的居住面积也保障不来，要追逐组屋模式谈何容易。
第二，新加坡的高自置居所比率建基于跟房屋政策密不可分的社会保障政策。不少国民购入组屋，除了受惠各项资助，还有赖中央公积金供款缴付首付和还按揭。现时雇主雇员双方合共支付月薪37%，容易滚存买楼资金。
香港的强积金制度不跟房屋制度挂钩，而供款额只占薪金一成，在2017年底，帐户结余逾20万元的占近三成而已。可以想像，若两者挂钩，除非与伴侣动用全部结余，加上积蓄和父母支援，或申请按揭保险，才能勉强支付首付。如此一来，强积金就要从头储蓄，失去积累退休现金保障功能。强积金管理局年前打算研究两者挂钩功能，随即被批评武断，几个月后搁置研究。所以说，香港要复制新加坡组屋政策，就需要连其他社会政策也要改动。
组屋“置业至上”制度渐见弊端
必须指出，新加坡的组屋政策并非完全没有问题，其弊端近年陆续浮现。近十年的二手组屋楼价升势凌厉，不少新加坡国民抱怨接连出现破百万新加坡元的转售价，而过往一、二手楼价挂钩，一手楼为二手楼市价八折，连带新组屋价格也水涨船高。出现这个现象，部份原因来自这段期间的经济和楼市景气，部份原因来自新增的、经济条件较好的永久居民竞争。直至2014年，政府取消挂钩措施，加上各项抑制炒卖措施，二手组屋楼价指数在2013年起的高位逐渐下降，至今回落一成多。
另外，李光耀公共政策学院助理教授Ng Kok Hoe在2017年撰文指出，随着组屋楼龄日增，加上屋契限定九十九年，老组屋楼价相当可能逐渐下调，最终归零。当地有设立方便长者组屋套现的回购计划，但只接受剩余屋契时间超过二十年的组屋。长者若错过廿年大限，就无法取回楼宇资产，失去退休收入。因此，把楼宇绑在退休财政，亦有隐忧。
有人认为，旧组屋价格低有助基层住户上车。但他们透过物业增加资产的能力，相应较新租屋的业主低。此外，旧租屋的住房环境相对逊色，基层当下及将来难靠组屋改善生活，长此下去，同样带来房屋不平等。Ng Kok Hoe促请社会尊重租屋选择，放宽组屋出租单位资格，从而进一步拉近出租和自置居所生活差异，亦符合不同世代愈趋多变的生命历程。事实上，即使申请资格严谨，组屋出租单位数目还是增加了，由2007/08年的4.6万个，到2016/17年度的6.1万个，似是反映新增需求。
参考狮城理念 再走香港的路
新加坡的房屋理念值得参考，《香港01》曾专题介绍新加坡的组屋制度如何令国民安居。要注意的是，新加坡值得借镜之处并不在于楼宇替国民累积财富、释放土地房屋价值，而是政府觅地建屋，改善住屋环境的决心长久不变，而且坚守公营主导原则。相比之下，“基金”的建议侧重于金钱。然而，硬逼市民置业，只会加剧公营房屋商品化。更甚者，公营出租房屋本来发挥的社会安全网、缓冲经济危机的作用，会随着租置计划而消弭。房屋不保，政府的管治只会倍添障碍。
说到底，面对香港房屋短缺、楼市失控的窘况，提高自置居所比例绝非优先选项。香港要走自己的房策道路，政府须果断分割公私营房屋市场，广建公营房屋以取缔不适切居所。这才是终结市场歪风、迈向全民安居之道。
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上文刊载于第182期《香港01》周报（2019年9月30日）《卖公屋犹如卖假希望 要安居毋须全民置业》。