明日大屿七宗罪　觅地发展另有法

发展局周二（3月19日）公布，“明日大屿”造价估算6,240亿元，卖地收益9,740亿元至11,430亿元，局长黄伟纶多番强调不会“掏空库房”。然而，明眼人不难看出当局的数字游戏，似乎只是在“做靓盘数”。《香港01》曾明确指出，若能释除公众疑虑，填海将是稳定及可靠的拓地良策，但是我们也多番强调，单靠填海无法解决广大市民缺乏安居之所的燃眉之急，政府应多管齐下，大刀阔斧动用增加土地的手段，包括收回地产商囤积的新界闲置农地。与此同时，政府固守在新填出的土地，建立新核心商业区，并不能解决香港中心极化所造成市民居职分离的弊端。为香港长远发展，政府应同步务实规划新界西北，发展一个新的商业中心区。

第一宗罪：低估成本

有别于过去半年的空泛讨论，发展局以2018年9月价格，估算成本为6,240亿元，可谓目前为止最有基础的成本推算。

然而，这个估算未考虑成本上涨、利息及其他超支，引来立法会议员及坊间推测，总成本可能是8,000亿甚至是10,000亿元。故此，局方若要平息社会疑虑，力证“明日大屿”不会亏本或掏空库房，应该提出成本估算的上限及下限，让立法会及社会有更清晰资料，判断项目是否值得支持。

第二宗罪：高估收益

政府多次强调，人工岛建成后可带来卖地收入，收回成本。发展局引述测量师学会的估算，提出三个可能情况：

首先，纵然地政总署认同测量师学会的估算，但卖地流标近年时有听闻，反映地政总署的估算也可能会高于实际市价。加上写字楼的需求渐见饱和，现时的卖地收益估算在若干年后，会否脱离现实，这是有可能的。

再者，局长黄伟纶的发言多以“9,740亿至11,430亿元”为收入估算，予人“明日大屿可赚钱”之感。然而，政府假设人工岛最多住70万人，人口密度未免过高，加上项目随时超支，收益估算应更保守。

第三宗罪：赤字危机

综合上述两点，只要工程成本超出6,240亿元一成以上，而卖地收益低于7,070亿元这个预期下限，“明日大屿”将会亏本。

当然，最坏情况可能不会发生；即使真的亏本，政府或许亦认为值得。问题是，政府曾否衡量蚀本的危机有多大？它能够承担的最坏情况是怎样？发展局在周二抛出几个初步估算数字，就言之凿凿表示不会“掏空库房”，只怕说服力未足。

第四宗罪：羊毛出处

要落实“明日大屿”，政府先要拿出几千亿元出来兴建，后才靠卖地收入以收回成本；而卖地收入来自发展商，发展商利润则来自高楼价、高舖租，推高市民的日常消费。换言之“明日大屿”的万亿成本，其实是羊毛出在羊身上，政府如同向香港人征收间接税来填海建岛。

第五宗罪：居住难题

填海建岛，不代表能够解决香港住屋问题，因为政府靠卖地来收回成本，交椅洲的居屋、绿置居及私人住宅，相信都会价值不菲，基层甚至部分中产都未必住得起。西九填海区的向海住宅成为高档私楼，油尖旺一带的旧区重建问题悬而未决，已是前车可鉴。

再者，政府的公私营房屋七三比，向来只是单位数目，而非土地面积。故此，人工岛的公营房屋可能只会密集在一小撮土地，而大部分土地卖给私人发展商，非社会大众所能共享。

第六宗罪：港铁危机

在政府的规划中，交椅洲人工岛将成为第三个商业中心区，舒缓中环及九龙东的压力。不难推断，人工岛是否交通方便，会是成败关键。在发展局周二公布的文件中，交椅洲将以铁路分别接连香港岛及欣澳，新界西部海岸亦会增建铁路。

众所周知，港铁近年接连发生不可接受的问题，包括沙中线施工违规、荃湾线列车相撞等，可见其千疮百孔。就此，政府曾否评估人工岛带来的铁路开拓需求，会否是香港目前所未能应付的？若要勉强配合政府的世纪鸿图，会否酿成另一场铁路灾难？

第七宗罪：居职分离

由“明日大屿”以至土地大辩论开始，林郑政府早已假设，新的商业中心区要接近港岛中环，以至交椅洲成为理想之选。但这个假设，是否必然成立？纵然交椅洲他朝成为新商业中心区，元朗、屯门、上水等多个新界地区的市民，都仍然要花时间、费车资通勤上班，不但社会成本莫大，亦会加重交通负荷。

故此，香港政府应该跳出固有思维，率先研究于屯门兴建全新核心商业区。原有的屯门、元朗、天水围居民已经破百万，加上洪水桥新市镇，人口只会有增无减，何必他们要每日舟车劳顿往中环或交椅洲上班？正如发展局的文件中，屯门龙鼓滩亦会填海220公顷，配合新界西岸的发展，可见屯门一带能服务的人口潜力。若研究过可行后，当局还可以扩大近岸填海规模，配合新商业中心区的发展。

香港若能将市中心的核心功能分散至狮子山以北，不但可以舒缓市区及三条过海隧道的压力，屯门西迎港珠澳大桥，北临深圳湾大桥，地理优势不下于交椅洲，同样可以迎接将来的大湾区发展。

投资基建、觅地发展，绝对值得支持。但如何选址、怎样规划，却反映出政府的能力高低。与其动用6,240亿元豪赌一场，何不将之用得其所？