减辣建议老是常出现　社会不应再迷信不干预神话

自2010年起港府陆续起用楼市辣招降温，市场人士不断要求“减辣”；本港楼市去年稍有回落，当新一份财政预算案发表在即，一众紧张市道的地产界人士随即要求政府撤辣，甚至有论者认为辣招压抑二手楼供应，令市民难以上车。诚然，辣招的原意之一为控制楼市升势，过去楼价变化明显显示其功效有限；然而，辣招始终有效打击房地产炒卖行为，重新确立房屋的居住功能。当住宅市场高度扭曲，房屋功能只重投资而轻居住，无疑需要政府干预介入，社会绝不应眷恋过去自由放任的地产市场。

港府过去先后引入不同辣招控制住宅物业的需求：政府先于2010年11月推出额外印花税（SSD），向于购入物业后短期转售的业主征税，并按购入至转售间的年期长短设有不同税率。上届政府续于2012年为SSD“加辣”，增加当中税率与转售年期限制；其次，政府于同年推出买家印花税（BSD），规定非本地买家及公司名义买家须缴付额外税款；另外，在2013年，政府首次宣布调整印花税率（DSD），主要提升200万元或以下物业的税率，与及将其余物业的税率加倍，而本地首置买家可获豁免；此项税率在2016年再次更新，一口气将住宅物业的印花税划一上调至15%。

虽然政府以辣招整治楼市，不时被批评为药石乱投、过度干预市场云云，甚至无力阻止楼市暴升，但其实辣招的设计清晰，主要针对控制首置以外的投资买卖行为，而且从实证上亦有效打击房屋炒卖投机，实不像坊间批评般一无是处。诸如控制住宅物业短期转售的SSD，成功令短炒行为绝迹市场，如卖家以确认人身份在物业成交前迅速转售物业（即俗称摸货）的注册宗数于2010年SSD推出前为月均190宗，在实施SSD后随即降至月均44宗，甚至在往后年数陆续减少，导致短炒行为几乎绝迹市面。

同样地，BSD亦在一定程度上阻挠了境外资金过度流窜本地住宅市场。根据中原地产研究部的数字，按已知买家姓名分析，2011年内地买家（以其姓名拼音分辨）购买本地一手物业的注册宗数占整体比率为29.7%，在翌年第四季实施BSD后显著下降至21.3%，2013年全年数字更只有12.1%。当然，近年相关数字有所回升，估计是市场对有关政策有所消化，而且政策实施上亦存有不少漏洞，如过去常有报道指内地买家先藉本地公司购买物业避税，后以公司股份转让转移物业到其手上。但这都是在政策设计上可作改善的地方，不能因此否定政策原意。

去年市道稍稍回落，市场人士随即喊声四起，直斥政府干预过深，要求政府尽早撤辣救市；当中不少人矛头直指SSD，称该税项一直影响二手楼供应，造成二手楼市场交投惨淡，甚至被视为楼价飞涨的元凶；更甚者，不少论者搬出为民着想的姿态，声称二手楼一向为上车人士首选，现二手楼绝迹市场只会使令市民难以置业，故“建言”政府从速减辣，令住宅市场重回正轨，并还市民一个上车梦。

港府过去高度放任房产市场自由运作，不对市场上的过份炒卖行为加以阻止之余，更容许社会买楼致富的迷思不断发酵，住宅的功能才会被投资完全掩过，社会大众的利益多寡更深深镶嵌入地产市道发展之中。这种不干预的“常态”的确为不少既得利益者所喜见，不但物业投资者能藉炒卖操作一本万利，一般置业人士亦能靠其物业升值享受财富增值，更不用说地产业界人士能藉繁荣市道迎来无限商机。可是，这种常态却建基于未能置业者的利益上，失控的投机炒卖或令楼价飇升，导致一般市民的居住成本因而倍增，更遑论尝试登上置业阶梯。

诚然，设立辣招的确无阻楼价飞升，但这乃由过去本地银行长期低息，导致借贷成本极低与买楼的相对投资回报较高，以及全球游资流动资产市场所致，故纵有辣招亦无法抑压市场对地产的炽热需求，楼价才一直“破顶”。政府固然不能寄望单靠辣招便能为楼市降温，但亦不能因此否定辣招在控制物业炒卖上的功能。而且退一步来说，现在减辣根本无助市民置业，毕竟在其消息刺激市道下，楼价水平可望维持、甚至突破高位，公众始终难以负担，更何况高位入市危机处处，市民即能勉强置业亦非为好事。

无论如何，房屋的意义扭曲多时，本港务必需要一场彻底的范式转移，才能重置房屋居住的功能，与其重建地产市场理性的投资环境。实施辣招打击过份的炒卖投资，可谓是走对了第一步，断然撤辣不但无助市民置业，甚至会在房屋政策改革上走上回头路。

诚如“01观点”早已指出，辣招非但不能撤，更须恒常化，以告诫社会自由放任房产市场的时代已经结束。之所以有辣招影响市民上车之说，全因在置业一直“垄断”了市民居住的选择，故被逼受制于业主的投资决定。因此，房策改革绝不应止于辣招，简单来说，政府应致力为市民提供可负担房屋，于未来积极供应公营房屋；并须从速实施全面的租住保障，以扩阔置业以外的居住可能，打破“买抵过租”的无奈局面，丰富市民可负担住屋的选择。