港楼价仍高企　调控楼市措拖忌轻易“松绑”

楼市始见回调，已有“声音”猜测政府或会放宽楼市调控政策，惟本港楼价仍然高企，远超一般家庭所能负担，贸然为楼市“松绑”，恐弄巧反拙。

楼价虽回调　去年全年仍升

上周日，财政司司长陈茂波在网志指出，“在不致令楼市‘火上加油’，不影响银行体系风险的前提下，研究为有能力供款但首付不足的上车客，寻求解决方案”。此番说话一出，随即惹来市场无限猜测，甚至估计是政府将放宽按揭成数的信号。不过，特首林郑月娥今日﹙8 日﹚已立即出来“灭火”，直言放宽按揭须极度审慎考虑，现阶段不会“减辣”。

的确，现时仍未到政府出手时机，原因很简单，本港楼价依然“贵到吓死人”！过去一段长时间，本港私楼楼价指数狂升，例如自2016年4月开始，连续28个月上扬，涨幅达到45%。即使去年8至11月私楼楼价下累跌7.2%，但一如林郑月娥点出，整年计楼价仍然上升。

如果政府在楼市稍为弱势时，已即时为楼市“松绑”，有可能令外界以为政府“担心”楼价调整，而暗地“托市”，恐导致本港敏感的楼市重拾升势，年轻一辈就更难上车，也令政府兴建公营房屋面对更大压力。

放宽按揭成数　仅“数字游戏”

就以提升按揭成数为例，虽然市场不乏“供得起楼但无首付”的“无壳蜗牛”，但放宽更多按揭成数比例，亦不见得对他们一定是好事，难改楼价高企的事实。以一个家庭月入4万元为例，借6成按揭，买下700万元物业，首付须付280万元，总贷款额达420万元。假设还款期30年、按揭利率2.375厘，每月供款约为16,323元，供楼负担比率为41%。
 
如任何条件不变，按揭成数上调至7成后，上车客首付虽然降至210万元，但总贷款额同时升至490万元，每月供款约19,044元，供楼负担比率急升至63 %，不但随时未能通过银行按揭压测，比率本身亦属于偏高水平。

前车可鉴　新加坡“减辣”后再“加辣”

再者，政府贸然加辣或减辣，对楼市的影响，可大可小。以新加坡为例，早于2009年开始，为炽热的楼市实施辣招，其后亦多次加辣，楼市开始降温。然而，当局在2017年3月首次为楼市减辣，岂料楼市炒风复燃，当局一年后重推辣招稳住市场，包括去年7月增加当地人及海外买家额外买方印花税（ABSD）税率。

新加坡的例子，或许未能全然应用于香港的情况，但面对楼价高企的困局，调控楼市措拖切忌轻易“松绑”，特区政府理应引以为戒。