官商过招在北都

论名气和作风，前特首梁振英从来都是话题人物。他在10月24日、30日及11月1日三度批评政府造地，一度引来各界注目，连现任特首李家超也得隔空反驳，表示土地主导权落入利益藩篱的控制并不符合市民和香港利益。惟涟漪毕竟只是涟漪，对香港的发展大局影响有限。交椅洲人工岛只会作长远规划，北部都会区事在必行。摆在眼前最大的议题与其说是开发多少公顷土地，倒不如说是何人主导，价钱谁定。

11月8日港澳办在深圳召开香港工商界人士座谈会，出席者包括新地郭炳联、九龙仓吴天海、新世界马绍祥、恒地李家杰等多间地产商话事人。港澳办先是发新闻稿，指出主任夏宝龙寄语各界坚定支持特区政府，共同推进落实长远发展规划，为香港拓展发展新空间。后又以“港澳平”名义发文，提到有地产商加快与特区政府达成换地协议，将荒废农地转换为发展用地，并主动提供公共设施，助力北部都会区发展。

惟在座谈会刚好一星期后，立法会11月15日辩论《施政报告》致谢议案期间，地产及建造界议员龙汉标虽然称许《施政报告》，大部分发言却集中抱怨政府的土地政策，尤其质疑北部都会区收地势在必行，认为做生意应该有商有量，呼吁政府“贴市”厘定补地价格，为库房带来收入而非赔偿收地、增加开支。再一星期后的今天（11月22日），他又在报章批评政府过去于新界只发展新市镇部分，其余大量土地一直被忽略，并促请当局加快发展流程，让地产商减少持货成本，有条件以更贴市价钱卖楼，助市民置业安居。

私人持有但发展权在政府

龙汉标长年出任香港地产建设商会秘书长，三年前又获多名地产商力挺接替石礼谦的议席，发言无疑代表业界心声。加快流程和简化法规，没有人会反对。就连发展局局长宁汉豪，据另一名立法会议员洪雯透露，最近也协助一间物流企业将改地契、补地价、申请牌照等流程由最多33个月压缩到大约9个月完成。比起法规程序，更耗时的往往在于补地价。油塘湾一个例子足以说明，市传政府已经四度批出项目的补地价金额，但多间地产商合组而成的财团仍然认为偏高并拒绝接纳，拉锯最少四年。不属于地产界但与商界份属友好的唐英年也直言，商人即使支持政府投地“条数都要计得掂”。发展北部都会区涉及的补地价问题，争议程度难以想像。

单就发展北部都会区而言，地产商和政府利益可谓一致。前者乐见新项目、新生意，后者需要房屋供应以及新经济发展。问题在于新界土地大量由私人持有，单是四大发展商持有的农地就不少于1000公顷。至于祖堂地又超过2000公顷，乡议局和发商展正在争取降低出售门槛，换言之又是私人可以囤积的土地。地产商和政府一个持有土地，另一个手握发展权。如果将发展权交给地产商，由地产商直接开发土地，政府不用花钱收回甚至可以收钱，乍听之下好像可以两存其美，这也是为什么政府先后推出“加强版传统新市镇发展模式”和片区开发。

补地价拉锯战社会是输家

局长宁汉豪表示企业要兼顾社会责任，不过发展商在商言商，在高息环境下融资成本不菲，楼市受压以至经济不景的情况又不知持续多久，作价难免保守。嘉里在古洞的农地未能与政府达成补地价，就明言因为在高息口环境下，不希望投资发展周期长的项目。不只是北部都会区土地，港铁东涌东站、市建局观塘商业项目和启德道重建莫不流标收场，反映地产商出价意欲不大。阴谋论者甚至可能猜测，由于政府对于加快发展北都有“刚性需求”，又有增加库房收入的诱因，地产商因而处于有利位置讨价还价，减低地价成本以增加项目利润。

不管敦真敦假，政府和地产商展开拉锯战，要么拖慢发展步伐，要么政府要动用公帑收地。例如古洞北及粉岭北发展区六幅土地去年未能达成补地价，市传地政总署降至每平方呎约2500元仍未获发展商接纳，最终由政府出钱收回。恒基地产今年除了13公顷古洞北及粉岭北土地之外，33公顷洪水桥／厦村新发展区的土地亦被收回，分别获支付18.6亿及39亿补偿。随着楼市下行，地政总署近年多次下调农地收地补偿率，新发展区的第一级农地目前降至每方呎1070元，惟仍相当于100公顷作价要过百亿元，政府的财政负担始终要全盘打算。

“魔僧”顾汝德曾经形容香港政府与地产商“官商同谋”，惟随着地产商多年来在新界囤地，如今又碰上政府不得不发展北都，官商还能否“同谋”反而成为话题，甚至乎可以说一场没有硝烟的战争已经开始。