【楼市狂潮】解构蚀让盘四大共通点　士多大王八卖八蚀不全是运滞

本港楼价继续上演“只升不跌”的神话，最新中原城市领先指数CCL连升7周至152.18点，创下历史新高，亦写下9年多以来最长的连升记录。
正当大部份人买“砖头”有赚无赔的时候，城中却不乏“蟹货”蚀让盘，“球球声”损手离场。近日最惨烈的一宗，莫过于有传媒报道的“士多大王”许金祥沽出手上名铸、名家汇、大埔比华利山别墅等单位，“八卖八蚀”，损手金额达到3,030万元。
听起来“运滞”，但《香港01》盘点多个大型屋苑，发现上水天峦、大埔比华利山别墅、何文田半山壹号、大坑名门、大围名家汇、尖沙咀名铸以及大角嘴珑玺等均出现不少损手个案，细心一看，蚀让盘原来也有不少共同之处。

本港楼价于去年第二季止跌回升，中原城市领先指数显示，去年7月至今，楼价上升超过20%，业主们理应“皆大欢喜”，但《香港01》统计由去年3月31日至今年3月31日数据，发现邻近深圳市的上水洋房屋苑天峦堪称“蚀让王”，录得的8宗成交，卖家全数损手收场，期内实用平均呎价更下跌了36.4%。

紧随其后的是大埔比华利山别墅，期内实用平均呎价也下跌超过20%，16宗成交中，有14宗均蚀让告终。其他榜上有名、出现不少蚀让盘的屋苑还有何文田半山壹号、大坑名门、大围名家汇、尖沙咀名铸及大角嘴珑玺﹙见表﹚。细心分析这些损手个案，不难发现4大特征。

特征一、内地客“不问价”扫货    此情不再

当年豪宅市场由内地买家及投资者托起，上述洋房及豪宅都是在2012年前开售时，即政府还未推出打击内地买家措施的买家印花税（BSD）之时，加上经济一片向好，因而吸引内地客蜂拥来港入市。

翻查资料，恒基（00012）2010年开售大围名家汇时，以送车位、厘印费及18个月7.5%租金回报作招徕，吸引不少内地客，其中一名内地投资者更豪掷近1.1亿元，连扫4个单位。至于上水天峦，2010年时开售建筑呎价逾1万元，占半数以上为内地客购入。其后开售的天峦2期莱茵河大道1号屋，成交价近1.32亿元，建筑呎价2.1万元，冠绝新界区。

可惜2012年10月27日政府推出BSD，令内地投资者措手不及。美联物业住宅部行政总裁布少明表示，新界区洋房早年掀起抢购热潮，但是随着政府收紧按揭，推出各项辣招，例如买家印花税（ BSD )，令到买楼成本增加，打击内地投资客，加上内地经济向下，不少之前买楼的内地买家需要卖楼套现，就算蚀让都冇所谓，故出现不少蚀让个案。

利嘉阁地产总裁廖伟强表示，购买洋房的买家大多钟情港岛区及九龙区等优质地段，相比之下新界区的洋房升值潜力较慢。当内地买家及投资者急于套现便会争先恐后出货，令跌势更急速。当年上水天峦、珑玺及比华利山别墅等目标都是中港商人为主，现在内地客减少，便少了豪客承接。

特征二、单位供应多   面积大

此外，新界洋房及市区蚀让豪宅都有不少共通点，包括发展规模庞大，发展商以超豪包装，惟因供应过多，又缺乏承接，楼价升幅落后大市。

例如当年开售找来中港两地九大著名堪舆学家为楼盘造势，力赞楼盘是“风水宝地”的大埔比华利山别墅就有535伙，实用率不足六成。另一个出名多蚀让盘的珑玺亦有650伙，而位于市区的何文田半山壹号去年蚀让盘不断，伙数也有939伙。

至于大坑名门，虽然只有376伙，但是“入门版”的实用面积，是超过860呎的大单位，故去年逾40%成交单位都要蚀让。大围名家汇同样面积最细1,000呎，过去一年楼价虽然上升9.4%，但是逾50%成交单位都要蚀让。

廖伟强指上述洋房、豪宅伙数多，而且多是大单位，但现时追捧细单位为主，豪宅投资者减少，亦令较少人承接。

特征三、交通配套差及吊脚

部分洋房屋苑地点偏远兼实用率低，对二手买家或租客而言，屋苑出入不便，影响“收租”能力。上水天峦邻近罗湖口岸、可远眺深圳市，生活所需须前往上水站，但是搭车都要30分钟，巴士每20至30分钟才一班。

美联高级区域营业董事潘皜民表示，现时上水天峦放盘量介乎70至80间，他表示上年成交大多蚀让，是因为该地点尚未有完善的配套，很难做到“大lump sum” 的成交。而且部份成交涉及公司买壳，较难查到真实的成交量。

特征四、开售定价太“进取”

当年新世界（017）与市建局合作的尖沙嘴豪宅名铸，标榜K11商场上盖物业， 2009年开售时，一房单位入场费逾千万元，呎价超过两万元。廖伟强指出“名铸就是当年定价太进取，包装到好似豪宅，但实际并非真的太豪，当时定价已经定了几年之后的价格，实际上名铸位于尖沙咀繁华地段，受内地客追捧，但是内地客已经很少来港买货加上环境较嘈杂，对本地买家未必太过吸引。”