【楼市狂潮】两城同推辣招　为何狮城楼价跌足3年　港楼却续升？

香港楼市狂潮持续，私人住宅售价指数连升11个月，再创有纪录新高。与此同时，另一亚洲国际大都会新加坡私人楼价却连续14个季度下跌，是该国自1975年开始统计以来最长的跌浪，较2013年的高位下挫近12%，教不少港人“葡萄”。
香港与新加坡，同属外向型经济，资产价格又因热钱流入而水涨船高，最终逼使两地政府推出多项楼市辣招，但为何港产“辣招”却失效？

翻查资料，新加坡早于2009年推出楼市辣招，香港则在2010年开始有辣招出台，时间相若。两个城市采用的辣招亦大同小异，新加坡方面有卖家印花税﹙Seller’s Stamp Duty，SSD﹚、额外买家印花税﹙Additional Buyer’s Stamp Dudy，ABSD﹚，香港则有额外印花税(Special Stamp Duty，SSD)、买家印花税(Buyer’s Stamp Dudy, BSD)等，同样是为了打击楼市炒风，增加炒家的交易成本。

不过，事后检讨，结果却大不同。据新加坡市区重建局数据，当地今年首季楼价下跌0.5%，已是连续第14个季下挫，创下该国1975年有纪录以来最长跌浪。如果自2013年高位计，新加坡楼价已累跌11.7%。反观香港，差饷物业估价署公布的最新数据显示，本港私人住宅楼价已连续4个月创新高，截至今年2月份私人住宅售价指数报312.8点，连升11个月，再创有纪录新高。

港私楼落成量无大增

楼价升跌向来都取决于供求关系，虽然香港及新加坡双双出招压抑楼市，但美联物业首席分析师刘嘉辉认为，两地楼市的供需面不同，不能直接比较，结果也不尽相同。

先从供应说起。刘嘉辉指出，新加坡很多人住在政府提供的组屋（HDB Flat），私人市场占楼市较小的一部份，在需求不大的情况下，一旦私人市场的供应和空置率增加，私楼楼价自然出现较大的跌幅。根据最新资料，新加坡楼市已出现供应过剩的现象，该国私楼空置率处于11 年来最高水平，预料要3年才能完全消化，是新加坡私楼价格下跌的一大原因。

至于香港，私楼市场庞大，其供应量近年其实没有明显增加。以2016年为例，差估署原本预测本港私楼落成量达到1.8万伙，但最终实际落成量只有1.46万伙，只有预测的8成。12年至15年本港私楼落成量分别为1.01万伙、8,254伙、1.57万伙及1.13万伙，远低于2004年的2.6万伙。

狮城从供应面着手

另一边厢，翻查资料，2008年左右，新加坡政府兴建的组屋数量一度由每年平均约两万多个单位，跌至只有数千个单位，再加上外地热钱涌入投资，令新加坡楼价升了约一倍，引来不少年轻人大怨“上车难”。为平息民愤，新加坡政府除了推出辣招外，还大增单位供应，2014年，新加坡新组屋单位竣工更是到达了2.8万个单位的历来最高纪录，后来也一直维持在较高的水平。

由于新加坡​政府潜在土地储备丰厚，令政府可以操控单位供应，长期主导楼市发展，只需适当时候透过“加辣”、“减辣”控制短期楼市不致成为“脱缰野马”，便可解决“住屋难、住屋贵”，这个困扰不少大城市的深层次矛盾。相反，香港政府并没有加大力度兴建公营房屋，公屋供应量远追不上市民的需求，轮候时间创下15年来新高；同时，私楼供应未见大升，致令港楼价格维持在高水平。所以，新加坡与香港同是推行类近的辣招，但前者楼价累跌一成多，后者楼价却不知何时才会有转势回跌的一天。

曾渊沧︰新加坡政府有“无限的地”

正如不少楼市专家指出，辣招只能够是短期措施，要令楼价回到正常水平，关键在于重整楼市的供需。城大管理科学系特约教授曾渊沧直言，两地楼价走势大不同，跟辣招和推行组屋与否的关系不大，主要原因是土地供应问题，“你无办法增加供应，点压都压不到，辣招只有短期效应。”曾渊沧说。

他形容，香港土地不是没有，地少人多只是假象，问题是反对声音大，主要问题是“政治问题”。“这个问题你问梁振英他最了解，他也说香港有好多地，只是用唔到。”曾渊沧续称，这令香港新加坡楼市大不同，“香港政府找不到地，新加坡政府就有无限的地。所以香港只可以压抑需求，无办法增加供应，但新加坡则两样野都做。”

辣招难阻内地客

此外，香港与新加坡楼市在需求方面亦有不同。刘嘉辉称香港和新加坡其中一个比较大的差别，是香港靠著内地这个很大、而且经济发展强劲的经济体，“这问题是两睇，有人觉得好处是有大靠山，也有人有人觉得不好处是将楼都炒贵了”。相反，他表示，内地去新加坡买楼的人则较少，新加坡海外投资者主要是马来西亚等地比较多。

香港和内地的紧密关系，加上在人民币贬值及内地压抑楼市的背景下，内地人来港置业已于去年回升，令部份辣招尤如被“废武功”。以2012年香港推出的买家印花税﹙BSD﹚为例，虽会向非香港永久性居民买家征收15%税率，但由于有不少在港工作或读书多年的“港漂”已拥有香港身份证，令BSD的效用大减。根据香港入境事务处公布的资料，截至2015年底的12年间​，通过多种就读、就业签证计划​获批入境的“港漂”数目有15.96万​人。按照《基本法》规定，内地居民在香港连续居住7年以上便可获得永久居留权。入境处没有资料显示实际有多少名“港漂”已变永久居民，但智库香港集思会过往的研究称，约有28%“港漂”会选择“入籍”而成为新香港人​。

美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处数据资料显示，去年内地买家一手宗数比率连跌4年后再度回升至近14%。一手住宅个人买家登记中，按已知买家姓名作分析，内地买家（以买家姓名拼音辨别）购买本港一手物业所占的注册宗数比率大约13.8%，较2015年9.7%增加4.1个百分点，创下自2012年BSD推出后的4年新高。至于二手住宅市场，内地买家占比同样创下4年高，比率也由2015年约4.5%升至去年约6.2%，增加约1.7个百分点。变相佐证即使有多重辣招，阻碍境外投资者来港买楼，但仍难阻“入籍港漂”对港楼之需求。​