【楼市狂潮】香港置业无望　60万港元日本做业主　从此安寝无忧？

美国研究机构Demographia最新公布年度国际供楼负担能力报告，连续7年香港的供楼负担比例全球最高，达到18.1倍，意味一个中低收入家庭不吃不喝18年，方能买得起一个单位。
香港楼价贵到令人难以负担，已不是新鲜事，对比港人热门旅游胜地日本的楼价却长年平稳发展，供楼负担比例处于低位，只有4.1倍！以东京一个200呎的单人寓所为例，在日圆贬值下，最平大约60万港元，“上车”无难度！
事实上，近年有不少港人到日本做业主，贪其放租、旅行自主皆可。去年第4季日圆再次展开贬值浪潮，加上东京2020年将举办奥运会，以及日本通过开赌法案等利好因素，日本物业再次受到投资者关注。不过，有专家指出，日本楼虽然便宜，但港人置业投资时，仍有不少地方要留心，“隔山买牛”想安寝无忧一点也不容易！

避免买入非都市物业

近年，到日本买房、购屋的外国人蔚然成风。日本JLL房地产研究中心报告显示，2016年第一季，外国人购买日本不动产的金额达到1,300亿日圆，预计全年金额达到5,000亿日圆，华人买家占了当中的3至4成。

JP Housing销售及市场推广总监史可为表示，人口趋于集中的东京，过去3年楼价已上升逾20%，东京附近新楼平均呎价约8,000港元，而游客热点银座及六本木，平均呎价高达11,000港元。至于二手旧楼，平均呎价则维持在4,000元至5,000元，一个实用面积约200方呎的单位，售价约100万港元，而最平的“上车盘”更只须大约60万港元。“一般日本人成年后，都会离开家乡来到东京升学或工作，加上结婚年龄推迟，目前在东京租屋，约有6成为单身人士，所以开放式的细单位需求仍然强劲。若果扣除各项杂项的净租金回报，约有5至6厘。”史可为解释。

由于日本人口大多集中于东京、大阪及福冈等大城市，乡郊地区的人口稀疏，投资者应避免购入非都市物业。史可为称，去年底日本众议会表决通过赌场法案，再加上东京于2020年即将举办奥运，因而看好日本房地产发展，其中东京、大阪等大城市的房地产仍有升值潜力。

不过，日本楼入场门槛虽然不高，但史可为奉劝投资者买楼时，除了要看清楚《重要事项说明书》，例如购入一个单位，说明书上亦会列明买家拥有地权的百分比、购买单位呎数、楼龄、大厦结构、有没有漏水、之前进行的各种维修、是否凶宅等外，还要留心税务及汇率等因素，投资、自住也有不少要注意的地方。

注意一、留意落成年期    首选抗震度

普遍投资者买入砖头，首选一定是“location”﹙位置﹚，但原来日本买楼，先看“抗震度”！事关日本位处地震带，相较其他东南亚地区地震更为频繁，据日本政府颁布的《新耐震法》指，1981年﹙昭和56年﹚ 6月后落成的物业，要达到6级耐震， 2000年后落成的物业则要7级耐震，买家亦可购买地震保险防止地震带来的损失，保额可达物业价格4至5成。

曾任职日资悠诚资产管理的日本投资达人庄天任指，1981年6月以前建成的楼宇，防震结构不足，一般都不在保险可承保的范围内，即使日后承保的保费亦比较贵，“到时候买不到保险，加上日本常发生天灾人祸，成栋建筑物倒塌都会是total loss﹙全部损失﹚。”所以，他奉劝港人买年期较新的楼宇，“一定要是80年代打后的新楼，因为保险会涵盖！”

史可为补充，部份70年代兴建的楼宇或已达到相关抗震标准，买家最好事先为物业取得《耐震诊断报告》，方便之后向保险公司承保。

注意二、距离地铁站不超过10分钟

确保抗震度后，买楼投资当然离不开旺区或铁路沿线。庄天任曾有份投资日本大阪的精品住宅项目，他指住客选择酒店的要求，当然是距离地铁站愈近愈吸引，“徒步走10分钟以内，比较可以接受，如果是住客一看到在地铁站徒步走5分钟，你一定想住那一间，试想一想下拿著行李，当然不想再驳车，所以最尽是10分钟。”

由于东京目前住宅整体空置率超过1成，且有上升趋势，所以庄天任认为用作收租的物业也要贴近地铁，与车站的距离最好不超过10分钟内，否则租出的机会较低。

注意三、“商住两用”物业   较多闲杂人

与此同时，买家亦要注意，日本不乏“商住两用”的物业出售，尤其在旺区东京﹑池袋﹑新宿近地铁站附近，史可为解释︰“日本早年土地用途比较宽松，只要大厦管理公司没有限制，一般同一单位既可以出租为住宅，又可写字楼办公。”但是写字楼面积起码都要20至300平方米﹙215方呎至322方呎﹚才有足够空间，如果把单位租给公司当写字楼，租金一般较住宅高10%。

但他提醒，“商住两用”的物业亦潜在不少问题，“通常这些物业楼龄都有30年至40年，当商住两用，品流会复杂啲！闲杂人等都可以自由出去，部份租客不太喜欢！”

注意四、物业低于4000万日圆   需一笔过付款

当然投资日本楼并非“零风险”，当中按揭贷款便是其中一环。不要以为购买了100万元以下的市中心物业，就以为“执平货”，该类物业银码较细易入场，但难以贷款，一般日本银行不接受没有日本居留资格的外国人申请楼宇按揭，不过也有个别银行肯提供按揭，只需提供资产及收入证明，最多只可造5成，但贷款额最少要4,000万日元﹙约269万港元﹚。

有业界人士因而提醒，假若日本政府停止量宽或其他经济因素促使日圆掉头上升的话，买家的供楼成本变相增加。