【合和私有化】胡应湘家族仅持股3成　分析料成功机会少于一半

本港老牌地产股合和实业（0054）证实大股东有意私有化，惟暂未公布作价。不过，幕后推动者、公司主席胡应湘虽为大股东，但家族持股只有约莫3成，要顺利收购其余7成股权，难度不小。
事实上，有分析认为，胡今次提私有化，可能要以市账率（PB）0.66倍、较现价溢价逾5成，方可打动一众小股东，估计涉资最少240亿元，且成功机会少于一半

两块“肥猪肉”未浮面　 合和估值接近600亿

作为老牌港资，合和早已不是一间纯地产公司，业务非常广泛，遍布中港两地，包括投资物业（合和中心及利东街等）；会议、展览及娱乐（九展中心等）；酒店及餐饮（悦来酒店等）及内地的发电业务等。

将上述各个业务加起来，账面资产非常值钱。截至今年9月底，合和资产净值达到523.03亿元，即每股为60.2元。更教人吸引的是，公司拥有高达82.75亿元净现金。

细看业绩，可发现合和仍有两块“肥猪肉”未浮面，旗下两个项目悦来酒店及合和中心二期酒店部分，账面值分别为2.97亿元及26.86亿元。但据戴德梁行估计，该两个项目的市值实为32.82亿元及49.16亿元，即是分别有隐藏价值29.85亿元及22.3亿元，合共52.15亿元，令合和的资产净值每股增加6元，即是合和总体经调整资产净值达575.18亿元，相当于每股66.2元。

市账率低见0.44倍　成胡应湘提私有化原因

合和周一﹙3日﹚停牌前股价报26.45元，市值约230亿元。将市值对比上述资产值，不难找到胡应湘今次提出私有化的原因。以该股市值 229.75亿元计算，除以公司资产净值，市账率（PB）仅0.44倍，如果资产净值加上两项隐藏资产，市账率进一步降至0.4倍，实为“大平卖”。

而且，有理由相信，期望股价未来能反映资产净值亦有很大难度，皆因过去5年，合和股价低沉，最高仅造31元。即是股票市场未必能够反映胡心目中理想合和价值，提出私有化不失为重夺资产定价权的方法。

分析指或需240亿元“扫街货”

不过，有专家则对这次私有化方案“泼冷水”。宏汇资产管理董事及投资策略总监林嘉麒认为，合和能成功私有化的机会少于一半，因大股东胡应湘家族持股量仅3成，私有化涉及金额较多，且年尾银行资金较紧拙，借贷所需息率会较明年季初为高。他说，虽然合和价值未必有反映在股价上，但很多地产股都有类似情况。
 
林嘉麒又指，胡的持股比例并不高，可能考虑到与其出售物业然后派息，倒不如提出私有化。他认同合和于湾仔地段的部署相当成功，包括合和中心及附近的商业大厦，认为一定可用溢价出售，价值远高于私有化价钱。他估计，私有化或需以接近每股40元的价位“出手”才会吸引股东，即较停牌前股价高出近5成，作价相当于0.66倍的市账率。由于大股东胡应相家族共持股约31%，意味需用重用240亿元，买下其余近7成的股权﹝约5.99亿股﹚，市场会担忧“钱从何来”。

国浩及新世界百货中国私有化失败

事实上，近年有不少资产折让型公司提私有化，但终告失败。例如，国浩（0053）今年私有化再触礁，马来西亚第二大富豪郭令灿2012年起，最初以作价每股88元，加价至100元也遭基金股东否决，今年提出作价最高135元，以当时每股资产净值200.63元来计，作价达PB的0.67倍，惟私有化计划仍要失败告终。

去年，新世界发展（0017）计划私有化新世界百货中国（0825），作价相当于有形资产净值的0.776倍。要约其后3度延期，但最终亦只取得要约股份约83.9%，未达到最少90%要约股份的门槛，同样宣告私有化失败。事实反映，私有化一事上，大股东亦不是“大晒”，如其他股东不同意方案，大股东的如意算盘亦未能打响。