港负资产宗数爆升金额创历史新高　分析：年尾料随楼价回稳而回落

金管局今日公布负资产住宅按揭最新调查结果，负资产住宅按揭在2024年第3季末大增至40,713宗，较第2季末30,288宗增加34%，宗数创逾20年新高(83季度)，涉及金额亦由1,550亿元增加34%至2,075亿元，金额创2001年第三季起有纪录以来季度新高。

经络曹德明：楼价有望于年底止跌回稳　负资产个案亦望回落

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，年初政府撤辣后楼市虽曾轻微反弹，但撤辣效应不继，加上息口高企以及发展商低价推盘，使楼价升幅全已蒸发并且倒跌。根据差饷物业估价署公布，今年第3季私人住宅售价指数报292.8点，创自2016年第3季即近8年的季度新低，与2021年第3季的历史高位397.9点相比更急挫逾2成半（26.4%）。

自2019年政府放宽按揭保险成数的楼价上限，按揭保险宗数曾于2021年攀升至历史新高，早几年前采用较高按揭成数的买家比重显著增加，因此现时楼价由高位回落逾2成半，大部份于楼价高企入市并承造较高按揭成数的业主会较大机会跌入负资产，使第3季负资产数字按季上升。

负资产拖欠比率虽稍升仍属低水平 负资产风险仍低

曹德明表示，减息周期已经开展，市场料美联储将于11月及12月各减息1/4厘，本港息口将进一步回落，加上最新《施政报告》推出多项放宽按揭措施，为楼市带来提振作用，并加快用家及投资者入市步伐。近期不少发展商已提价推售新盘及余货单位，料楼价有望于年底止跌回稳，负资产个案亦有机会高位回落。

另外，曹德明表示，虽然负资产数字回升，但不代表业主无力供款，过往十多年来本港业主还款能力一直处于稳健水平，负资产个案中，超过3个月未偿还按揭贷款的拖欠比率为0.13%，稍有轻微增加但仍属低水平，显示绝大部份业主的供款能力仍稳健，银行借贷风险可控。曹提醒有意置业之人士仍要衡量自身经济及供款能力，避免借太尽，紧记按时供款以及预留至少半年的后备资金。

中原王美凤：料第四季末负资产数字回落

中原按揭董事总经理王美凤表示，今年第3季末住宅按揭负资产升至40,713宗，主因是今年第3季楼价对比第2季平均下跌约4%，加上楼价已由2021年高位至今累跌平均约29%，分别跌穿楼价2成及1成界线，令近年一些高成数按揭包括9成按揭及8成按揭列入负资产类别，因此负资产仍录得增幅。

展望后市，王美凤表示最近楼按全面放宽，加上多个市场利好因素出现包括减息期展开、银行楼按积极、中央刺激经济措施等，入市信心明显提升，楼市气氛转好，第四季首月楼市一二手交投明显大增，置业需求增加带动楼价见底回稳；加上今年按揭成数放宽有利降低高成数按保使用比例，预期第四季末住宅按揭负资产数字可掉头回落。根据中原按揭客户数字，2023年客户选用按保占整体比例达29%，今年自2月份撤辣并放宽按揭成数后，3月至9月份按保申请比例已回落至平均17%，而最近10月份按保比例更回落至15%。

王美凤指出，虽然负资产数字有所上升及负资产拖欠比率由第2季之0.11%稍升至0.13%，对比过往2004年首季负资产数字处于4万宗相若水平，整体拖欠比率约达0.8%，以及2003年期间拖欠比率约1%，现时负资产拖欠比率仍属相当低水平，反映负资产个案供楼人士的持续还款能力甚佳，加上现时失业率仍维持于3%低水平，未来楼价回稳机会高亦使负资产续增的风险降低，故此现时负资产个案的实质信贷风险及市场风险仍甚低。

王美凤提醒，供楼人士应对负资产首重保持按时供款，提防断供至为重要，故此用家入市前宜先评估自己可持续供款的能力及稳定性，并预留不少于6至9个月供楼储备资金以应付万一突变财政状况，以提高按揭供款防守力；而筹划置业预算时，每月总供款占入息比率以不高于40%较为理想。

星之谷庄锦辉：若拖欠还款情况恶化银行或收紧按揭

第三季负资产住宅抵押贷款宗数较第二季增加34%，星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉指出，美国于9月已开始减息，惟本港楼市要完全恢复健康仍需时日。他又留意到，2024年第三季末拖欠三个月以上的负资产住宅抵押贷款比率为0.13%，虽然维持在非常低水平，但已连续五季上升，且是自2011年以来的新高。如果情况持续恶化，最终将影响银行的坏帐比例，银行可能会收紧按揭。

他表示，政府近期推出了多项措施来舒缓供楼人士的压力，包括在施政报告中提到将出租物业按揭上限调整至7成。然而，由于需要重做按揭，负资产物业的业主未必能合法出租其物业。如果能优化相关程序，将有助于减轻负资产业主的供楼压力。