新世界(0017)再售非核项目　改善整体资本结构｜彭伟新

近日有关本地地产市道的消息非常之多，首先是反映本地楼价走势的中原城市领先指数再跌穿撤辣招时的水平，反映撤辣所带来的正面效应渐消化；另外，市场有消息指，个别地产发展商在推售项目时，提高代理佣金加快去货。所以，在经济前景未有明显改善之前，地产发展商为了要有更多的资金回笼下，积极地透过这些安排尽快去货套现。

提起地产发展商要加快资金回笼，不得不提新世界发展 (0017)在6月27日公布向大股东周大福企业出天得发展的30%股东权益连股东贷款，而天得发展所持有的资产主要是位于深圳前海深港合作区内的一栋43层高办公大停连停车场物业，而该个交易所涉及的现金代价为14.41亿元人民币，所得净额将会用作为补充一般营运资金。

集团连今次的交易，以及今年4月以40亿港元出售荃湾愉景新城的项目，市场认为可以令到集团的净负债比率由去年底的67%轻微降至65%，虽然降幅不算太过明显，不过在现时经济条件下，能继续在市场上进行减债，反映集团的套现能力仍然较强，而且，减债活动在整个地产行头中已经是常态，并非新世界发展特有情况。

由于现时本地经济进入漫长调整期，市场已对一众本地地产股在2024年及2025年整体收入，以及每股盈利作出向下调整，例如，市场对新世界发展在2024年及2025年整体收入预期为436.7亿港元及389.1亿港元，预期两年分别下跌54%及10.9%。至于同期两年每股盈利分别为0.87港元及0.92港元。因此，相信市场会透过自动调整机制，降低对一众本地产股盈利前景及估值范围。

虽然新世界发展整体收入回调幅度较大，但集团在过去几年所投入的多个项目，包括启德体育园区、机场11 SKIES项目，以及内地多个项目已过了投入期，未来几年集团所需要投资金额会逐年降低，而且在该等项目正式营运下，更为集团带来较稳定租金收入及营运收入，可大大降低集团资金压力外，亦有机会改善集团整体盈利能力。

新世界的股价近日持续跌穿4月低位7.24港元，最低见过7.10港元后，股价已进入超卖范围，尤是按16位现时仍有进行调研覆盖的分析师目标价中位数8.98港元计，现价低于该目标价接近20%。另外，若果以现价相比14个财务模型所计算出合理价平均值10.41港元，更出现了达到43%折让。因此，现价作进一步大幅下跌可能性会较低。不过，要令新世界发展股价转强，甚至出现走势逆转情况，要待本地地产市道出现基本性改善。

本人并没有持有股份及相关衍生产品之权益。

【财经专栏】资金流事务所．彭伟新

资深证券分析师，证券研究经验超过20年。除了熟习基本分析方法外，对技术分析亦有深入研究。在大台技术分析节目中担任主持，曾主讲多个不同范畴的技术分析研讨会及课程，近年更钻研以资金流向作为分析股市的方法，并藉不同媒体频道与投资者分享。

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