内房销售未见明显复苏　央企内房展现韧性｜伍礼贤

近段时间港股明显反弹，恒指连升了3个月，本周更创8个月高位。从板块来看，内房股的升幅较为显著，不过内地百强房企在4月份的销售额分别环比及同比跌近13%及45%，单月金额仍处于历史较低水平，反映销售压力仍在。

笔者认为内房股近期上升，除了大市气氛转好外，主要是因为政治局会议强调要研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，这被市场解读为政府著力支持内房“去库存”。加上愈来愈多城市取消限购，先有南京计划放宽落户条件，提出买楼可直接落户，深圳户籍多孩家庭可多购一个住宅物业，西安及杭州更全面取消住房限购，使市场憧憬相关政策延续至其他大城市，刺激买楼需求，因此消息利好了相关股份走高。

另方面，近期陆媒传出中央或考虑成立全国性房地产平台公司，收购各地烂尾楼并转为保障性住房，再对外出售或出租，而且包括武汉、广州、北京和上海等的大城市位于市中心和黄金地段的豪华物业近期迎来了销售热潮。笔者认为，大城市黄金地段的一手楼仍然稀缺，加上富裕阶层购屋力量仍然强大，推动了重点城市的高端需求在政策放宽后释放，对行业发出了正面信息。

楼价下跌及政策放宽刺激二手市场

至于相较新楼利用更多优惠来促销的方法，二手楼市场则呈现“以价换量”特征，笔者认为楼价下调，及放宽政策持续，促进了二手楼市场复苏。以深圳为例，当地近期开展了“以旧换新”活动，通过不同支持手段帮助市民卖旧买新，刺激换楼需求。事实上，深圳的二手住宅过户量在4月份为4,171套，环比及同比上升近9%及31%，创近三年来新高。不过在售二手房源超过了6万个单位，见历史新高。

现时内地房地产市场一方面面对债务危机影响，其次行业整体能否维持较好的销售复苏仍有待观察，因此相信中央会继续推出更强而有力的政策去支持行业回稳。考虑到行业基本面未见完全复苏，若然投资者希望部署内房，还是以控制风险作为其中一个重要考量因素，应更加关注公司的现金流及运营状况，当中偏好拥有国企背景，资产负债表较好，及位于一、二线城市可售资源较多的房企。其次，若然部署亦应严守止蚀策略，否则短炒变长期持有，所面对的不确定性或有所增加。

【财经专栏】投资明“贤”．伍礼贤｜光大证券国际证券策略师 伍礼贤

＊本人为证监会持牌代表，本人没有持有上述股份

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