【生化寿尸．三】商场欠管理 舖头更贴地 为何仍然十室九空？
电影《生化寿尸》中，陈小春与李灿琛在北角新时代广场逃命过处打丧尸，为何打丧尸要在这里打？差不多20年过后，商场又是什么样子？
《生化寿尸》所取景的新时代广场，在前两篇文章中，皆被形容为生意惨淡的“死场”。城市研究者何尚衡说，外国商场会按面积、位置及功能划分4级。新时代广场属于“邻舍级”（Neighbourhood），主要为附近社区的居民提供便利购物选择。
影片：叶家豪
新时代广场在1974年启用，九十年代两层商场租给裕华国货。93年商场大翻新，以云石重铺地面，并在3月开售舖位。招租书显示，商场面积5万平方呎、提供180个以上舖位、附设3层停车场。当时的业主“均伟投资有限公司”及建筑师“司洛国际建筑师事务所”更决定在二楼增设两家迷你戏院，“播映中西名片，吸引区内、外人士到此购物消费”。
从当年翻新的用料可见，业主锐意打造潮流娱乐指标：改名“新时代”、外墙设电脑活动广告版、两间迷你戏院。然而，90年代新时代广场与英皇道一街之隔的国都广场一样，是“翻版天堂”，没有预计中的高档，却更获年青人欢迎。戏中陈小春与李灿森盗录电影，不消半天即能制成翻版光碟。还有翻版“超任”游戏，正版300大元，老翻只须10多元。李灿森从丧尸射击游戏练得好枪法，断不可能是正版。
何尚衡却对两间戏院特别感兴趣，绕了几个圈，才发现戏院位置是一家教会。连教会也有？有商户表示，商场业权分散，业主意见不一。早前管理公司于商场贴出告示，指业主大会上，未能通过拨款保养门口的扶手电梯，故将其暂停。
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商场定期翻新订营运策略
翻新有甚么用？何尚衡说，从管理角度而言，翻新代表物业公司因应消费潮流转变，重订营商策略。他参考地产商的年报，粗略估计新式大型商场通常每8年翻新一次。“每翻新一次，旧有的消费文化会相对减弱和淡出，像新时代广场启用20年后才翻新，速度算慢了。翻新得慢的商场，会保留到已经淡出的消费文化。例如，我们现已很难在新落成的大型商场见到文仪用品、中医诊所、私人补习社等做街坊生意的个体户。”
北角街坊Charles在上集文章曾提到，走出北角才有更多新潮购物选择。新时代广场的定位是怎样？何尚衡引用外国标准，“消费者当然会希望到一间更大、容纳更多种类商户的商场购物。2015年，领展订出10万呎面积是‘都会级’商场。而外国标准则把商场分为4种：邻舍级（Neighbourhood）、社区级（Communtiy）、区域级（Regional）、超级区域级（Super-regional）。分级是因应面积、位置和商户种类多寡而定，例如区域级的商场，有消费者跨区驾车购物。”
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处于边缘的消费文化
英皇道上，尚有另一家商场：七海商业中心。商场一楼连接英皇道和电气道，人流较多；但来到地库却截然不同。墙身污迹久未抹走，好些舖位变成私人仓库，橱窗贴上初出道的Twins海报，像停留了十几年。“《生化寿尸》最后一幕，陈小春与汤盈盈逃到加油站，正是位于七海商业中心背后。这个商场与新时代广场同样，因低度管理而较少翻新，保留及蕴酿一种边缘的商场生态。比如说地库有间很神秘的成人影碟店，够胆在商场门口放广告纸牌招徕，但根本找不到这间店。同一个地库，却有Band房、Livehouse、中医诊所和漫画店，估计物业管理公司没有筛选商户，以致种类混杂。”
网民不时讨论哪些商场是“死场”，又或者批评领展旗下的商场霸权。他明白，市民有时会怀缅旧式商场生态，但是低度管理是双刃剑，好处是容许被主流商场拒绝的商户继续营业，但坏处是，物业管理公司没有更新营商策略，加上现今网购主导的消费趋势，难以吸引人流，重新振兴昔日消费文化。
他认为，商场的历史进程层层叠叠，昔日消费文化从主导退居至边缘位置，电影场景保留到此时此刻的商场面貌，但并不完整。必须配合商场售楼、招租书、地产公司年报等资料，才能统整地研究商场在某个年代的消费文化的角色。