㓥房租管︱有租客条例生效前被大幅加租　业主质疑无良租客更难赶

“又要搬？”㓥房租客杨女士得悉加租消息后大叹，只好又再寻找合适一家四口的㓥房单位，心中越发徬徨。业主早前明言㓥房租务管制即将生效，通知杨女士加租1,000元，加幅近两成，令本来“月月清”的基层家庭雪上加霜。
立法会于2021年10月三读通过《2021年业主与租客（综合）（修订）条例草案》，规定租客与业主签订标准合约，租客享有四年租住权保障，业主续租时加租幅度不可超出10%，预计2022年1月生效。
草案原为缓解㓥房户困境，惟法例不设起始租金，有业主趁机先加租。住租客叫苦的同时，有业主担心四年租住权导致无良租客难被制衡，决定不再经营㓥房。研究了一年半的租务管制自2004年撤销后再实施，为何两边不讨好？
记者｜罗子璇　编辑｜赵泓达　摄影｜罗子璇　赵泓达

年约50岁的杨女士，一家四口租住㓥房十余年，两年半前搬到荃湾一间180呎的㓥房，月租6,000元。她刚入住时与业主签了两年合约，2021年3月已到期，虽然她以原有条件继续租住单位，但并没有正式签署续租合约。同年11月，业主突然联络杨女士，以租管条例通过为由，要求在2022年1月条例生效前签下标准合约，并加租1,000元，加幅约17%。杨女士一向准时交租，与业主关系不错，岂料在加租一事上，业主斩钉截铁地说“冇得倾”。

他们一家生活本已捉襟见肘，丈夫原在快餐店做散工，但因疫情已失业一年多。杨女士则是清洁工，月入13,000元，一份薪水支撑着四人的生活，压力如巨石压在她肩上。她苦笑道，扣除租金、水电费和生活费后，自己薪水几乎“月月清”，加租的1,000元近乎一家人10天的生活费。丈夫对加租一事也深感无奈，只能慨叹“鬼叫自己穷”。

“现在很徬徨，可能又要搬屋。”杨女士已着手寻找新租盘。提到另觅住处，杨女士沉默良久，大叹一口气。儿子今年中六，她担心搬家会影响儿子备战公开试。另一方面，价钱相若的新租盘面积较小，距离儿子的学校和自己上班的地点也较远。现时她和儿子步行十分钟便能上班上学，担心搬家后难以承担交通费用。

租金压力大　滥收水电费感无助

强哥与太太租住深水埗“一间三”的80呎㓥房三年，月租4,500元。㓥房内大部分家私都从街边捡回来，却干净企理。强哥自豪地说，单位狭窄，杂物只能朝“高空发展”，一切井井有条。

然而强哥乐观的背后却背负庞大压力：“何止压力，简直是不能呼吸。”现年60岁的他五年前患上精神病，无法工作，只能靠从事美容业的太太支撑家庭。但最近太太被裁，幸好强哥痊愈，可接力维持生计。他10月开始在中药店兼职配药，每天工作9.5小时，月入约8,000元。他每隔三个月到精神科复诊，加上肩膀有旧患，需定时接受物理治疗。他担忧倘若身体状况转差，影响工作便无法负担租金：

如果我倒下，就死得了，讲句难听的，你去偷去抢，都要交租。

“政府（租管）条例，我觉得用几个字形容：纸老虎！”对强哥而言，起始租金才是关键，但新法例却没有涵盖。社区组织的职员曾参照应课差饷租值为强哥估算，发现他租住的㓥房租金市值仅3700元。强哥认为所交的租金本来已过于昂贵，即使租管条例限制加租幅度，对他而言仍如杯水车薪。

除了屋租，强哥与妻子还要额外缴交每月80元水费和500元电费。他怀疑自己被滥收水电费，但无奈业主没有公开总账单，加上感觉另外两户㓥房住客想大事化小，故难以收集各户的收费情况和业主对质。强哥亦有朋友两年前向水务署举报业主滥收水费，但因为无法提供水费单据举证，最终检控失败。

即使租务管制规定业主须向住户提供账单副本，严禁滥收水电费，并加强滥收费用的罚则，强哥仍忧虑成效不大。他解释，如果执法人员只被动接收投诉，租客根本不敢告业主：

业主可以不收水费，但加你几百元租金……如果我告业主，我一定要找好地方搬，没有理由在这里住，但又告业主。

他认为执法部上门巡查收费情况，才起到阻吓作用。

关注组倡设起始租金　忧执法权责未明

受租金和滥收水电费问题困扰的不只杨女士和强哥。关注基层住屋联席在2021年曾进行租金调查，发现全港㓥房月租中位数为5,000元，一年内升4%。联席成员钟惠贤认为，目前租金基数已经很高，租管不设起始租金，难以真正惠及街坊。而且条例实施前有三个月空窗期，她相信有业主为保障日后利益，会趁机加租，令租金进一步上涨：

政府明知道有灰色地带，其实只要有起始租金或者冻结租金的措施，就已经能堵塞空窗期的漏洞。

钟姑娘和联席成员接触过近千户油尖旺区㓥房租户，发现约九成㓥房租户都曾被滥收水电费。租管条例生效后，滥收水电费个案由差估署执法，但她担心执法效力有限，差估署权责有多少，处理投诉需时多长，政府都未细致交代。她认同政府正视㓥房问题是好的开始：“政府行出了一大步，我们都认为（租管）一定有好过无。但当中都有不少地方可以改善。”她敦促政府应至少每两年检讨条例一次。

无良租客难制衡　一成㓥房业主离场

香港业主会会长佘庆云经营㓥房四年，10月条例三读通过后，他一气之下决定不再做㓥房生意，直言已将原本出租㓥房的单位贱价出售。作为业主，佘庆云最害怕条例的“2+2”四年租住权，即租客住满两年后，可续租两年。他以男女相亲作比喻：

在地产公司一相亲，这个就是你的男朋友了，他可以拖足你四年，正如条例生效后租户就可以拖足业主四年，遇到好租客就没有问题，但如果遇到不好的呢？

佘庆云表示，香港业主会成立至今收过逾万宗投诉无良租客的个案。有㓥房业主曾向佘庆云求助，指一对吸毒的母子八个月未曾交租，拖欠逾万元租金，更盗窃其他租客的财物。亦有㓥房租客经常赤条条地在公共走廊游荡，晚上大开收音机，拿着面盆大力敲击。原本一共有12户㓥房租户，最终11户都被逼搬走。

租客欠租，业主虽能透过法律程序收楼，但过程繁琐。入禀法院收楼需时约四个月，业主若不懂处理则用时更长。有业主去了四次法院，但由于填错资料，职员都不受理。业主交了申请书后要在租客门口连续贴告示三天，再到法院宣誓并排期上庭。有业主曾上庭五次，三个月内请十多次假。

佘庆云总结多年经验：“告人很烦的，通常都等一年约完了就赶他们走”。倘若租客有滋扰行为，业主很难透过法律途径申诉，因为取证十分困难：“警察来了他们就很正经，难道警察来到还脱光衫裤周围走？”比起以往“一年死约一年生约”，他觉得即将实施的“2+2”租约无法制衡租客，过于偏颇。

佘庆云观察到已有一成㓥房业主离场，预料情况会日益严重，甚至导致市场供求失衡，租金也会上升，令租户难觅㓥房：“帮不到业主就是一定的，这是害死租客的条例。”

起始租金需从长计议　目前管制属温和

㓥房租务管制研究工作小组成员、香港城市大学公共政策系教授叶毅明认同条例不设起始租金是很大缺失，但起始租金的订立、监察和仲裁机制都需要长时间讨论，和加派人手推行，工作小组难以在18个月内研究出方案。因此小组当时决定先推出租务管制。他估计空窗期加租的情况不算严重，因为最近市场租金回落，且疫情下未恢复通关，没有外来需求，业主没有条件在法例生效前大幅加租。

叶毅明形容目前租管较温和，不寄望对租户有很大帮助。但新法例起码令租户增添法律保障，且政府有资助民间团体协助㓥房租户处理租务问题：“就算租户不肯出头，团体也会帮他们出头。”他相信团体亦会提供租屋与新条例的资讯，甚至收集无良业主名单，改善坊间资讯的透明度。

他坦言条例是向租户倾斜，但非不公平：

是否公平视乎现实，如果现实是业主占了98%的上风，现在的条例帮回租客60%又是否公平？

叶毅明曾多次探访㓥房户，深感他们一直处于弱势。他认为业主已有足够的法律工具，处理租客刑事破坏和滋扰的问题，不担心大量业主离场。小组曾评估，业主还原㓥房并出售，成本很高，加上经营㓥房的利润依然高，预计㓥房供应不会减少。

【本文获香港中文大学新闻与传播学院实习刊物《大学线》授权转载，原文：㓥房租管　业主租客两边皆诉苦】