油旺变天｜市建局研“杀街”整合地盘　住用和非住用地积比互换

历时4年的油旺地区规划研究终于出炉，整个研究覆盖范围约212公顷，涉及约3,350座楼宇。报告预料直至2047年，当区约八成楼宇楼龄将超过70年。
研究认为，现有的市区更新模式在严重市区老化的高密度地区内，欠缺可持续性和财务可行性，故建议必须引入新的规划工具。在采纳政府初步意见后，研究建议可转移受限地皮的地积比率予其他地盘，亦可以“封街”或“杀街”等方式，将小型街区整合成为较大的发展地盘，日后可提供首置盘及其他私人住宅/混合用途发展。

研究认为，现有的市区更新模式在严重市区老化的高密度地区内，欠缺可持续性和财务可行性，故必须引入新的规划工具，例如转移地积比率、整合街区发展，以及住用和非住用地积比率互换 。市建局表示，日后会与政府当局进一步讨论及订立推行细则。

转移潜力有限的地皮地积比

研究表示，有逾400幢楼宇的地积比率与最高许可水平相若，甚至有400幢已超出上限，故在财务角度上，原址重建并不吸引。为了增加吸引力，报告建议日后可将受规划限制、或重建潜力有限的土地发展权（送出地盘），转移给拟议增长或增加密度的地盘（接收地盘），以容许“送出地盘”的建筑楼面面积，转移到“接收地盘”内。

当措施实施后，“送出地盘”将被降低规划价值，研究建议改建为公共休憩空间、保育旧建筑等。不过，这些“送出地盘”的建筑楼面面积最终可否转至给“接收地盘”，将视乎向城规会提交的规划申请。

延伸阅读：市建局倡五节点为油旺大变身　设水道公园、活化果栏　增建首置盘

区内道路空间比例达四成　提出“杀街”整合地盘

文件表示，研究范围内的道路布局属于网格状的形式，道路空间比例达到四成，故建议封闭多余的道路，透过“整合街区”方法，将小型街区整合成为较大和较完整的地盘。在“整合街区”全面发展时，该道路将会关闭，并发展成为永久的休憩用地。

日后每个“整合街区”将划分成不同的地块，而封闭道路所带来的建筑楼面面积，将会按比例分配给各地块。由于日后可增加地积比率，研究建议，发展商应为“整合街区”日后的市区更新工作提供财务资助以作回馈，例如封闭道路及兴建公众休憩用地。市建局会在“整合街区”发展范围内寻找合适的地盘，以“港人首次置业”的形式，兴建资助房屋。

研究强调，整合街道的选址主要是基于封闭道路及市区老化的考虑，整体交通及运输网络并不会受到影响。街道整合所产生的休憩用地约为5.44公顷。参考文件，拟议“整合街区”的范围或涉及大南街、弼街等一带，但至今尚未有详细方案。

放宽住用地积比率

研究又提出，只要整体地积比率维持在分区计划大纲图容许的限度内，可提高住用及非住用地积比率互换的灵活性。研究认为，为增加灵活性及配合市场变化，可在维持分区计划大纲图容许的整体地积比率的限度内，放宽住用地积比率。

市建局举例指，在内街的楼宇，非住宅建筑楼面面积大部分位于地下，它们往往不能尽用所准许的非住宅地积比率，故容许这些楼宇更高的住宅地积比率可提供重建诱因，并可增加单位供应量。