拆解㓥房租管令单位供应减少的迷思

坊间经常流传一种讲法，订立租务管制会令㓥房业主不再提供出租㓥房，减少单位供应，令基层租务市场紧张的供应雪上加霜，以致租客更难觅得出租单位。这种讲法似是而非，难以站得住脚。
撰文：全港关注㓥房平台召集人 邓宝山

㓥房的出现　全因利润可观

首先，经营㓥房的业主，根本原因就是有利可图，且回报相当可观。举例将一个完整单位分间为三数个㓥房，其租金回报可能比完整单位多出一倍，业主乐此不疲分间单位并非无因，利润就是最大动力。任何形式的规管，只要影响到这门生意，这群㓥房经营者都会反对。

现时政府放任㓥房经营者在市场上赚尽租客一分一毫，他们占尽便宜及优势，一定会捍卫这种不受限制的自由。对于寻求利润最大化的㓥房经营者，租管与他们的利益就是零和游戏，基本上没有转弯的余地。但如果实际些去想，租管只是令租务市场比较有序健康地发展，将一面倒倾斜于业主的权力稍稍平衡一下。

换句话说，租管不是要令业主冇钱赚，而是杜绝个别无良㓥房经营者赚到尽。如果认清现实，若有人仍认为租管损害业主利益，要不是因为部分赚到尽的㓥房经营者垄断及骑劫了有关租管的论述，就是因为谋取暴利的业主太多。若情况如此，确实难以就租管产生的影响进行有意义的讨论，而当㓥房租务市场充斥不受规管的寻租行为，也反过来说明订立租管的必要性。

在破除了以上迷思后，租管是否减少供应就很易回答。回归基本，经营㓥房是一项商业行为，㓥房经营者关心订立租管后是否有利可图，这就要视乎租管条例的内容，相信没有人会认为租管条例会完全限制业主赚取利润，要求业主做善事，若是如此，直接取缔㓥房就可以了，无须订立租管。

坊间只要求订立租金有标准

而观乎坊间的租管方案，只是要求订立租金要有标准，不能胡乱定价及加租，并杜绝非法收取费用的行为。因此，业主计算得失后自会作出最理智的决定，没有业主会因斗气而封盘，请放心，业主的理性程度不会比一般人低，不会因为宣示立场而做利益受损的决定。或许有人会提出，业主会因为多了限制或利润不如从前而退出市场，例如空置单位甚或出售单位。

如前所述，经营㓥房是一项商业行为，业主确有机会计算盈亏后作出退出市场的决定，只是，闲置单位的成本不少，很难想像业主会作出如此损人不利己的决定。再者，要杜绝这个情况也可透过物业空置税处理，进一步增加空置单位的成本。

除此以外，大家也要知道，㓥房市场与一般出租市场有异，㓥房经营者比一般业主比较欠缺退出市场的弹性。因为他们投资了一笔资金作为改建㓥房的支出，退出市场一方面意味了这笔投资无法收回，另一方面要将㓥房单位还完为完整单位作其他用途亦要另一笔支出，而单位分间成㓥房，银行一般无法承做按揭，因此亦会增加买方的成本，以致难于出售单位。简言之，㓥房经营者不易退出市场，租管令单位供应减少是言过其实。

更进一步，或许有人会指出，投资者会因租管增加市场不明朗因素而不再投资经营㓥房，没有新的经营者，长远来说㓥房供应定必减少。这个预测会否实现是言之尚早，但租管的实施若能带动基层租务市场的正面变化，逐步减少劣质单位的供应，却是值得乐观其成的事。我们或许可以预期，在租管确立了租务市场的一些标准后，质素差劣及开天杀价的单位将会逐步减少，基层市民的租住权得到保障，业主也在一个受规管的市场赚取利润，长远而言基层租务市场有望朝健康方向发展。