天水围公私营合作　发展受限　保地产商利益被诟病

过去香港不乏采用公私营合作的发展模式，而天水围新市镇发展，可算是大规模发展的例子，曾被劳工及福利局局长罗致光形容为“首次、甚至是唯一与单一发展商构成‘合伙’的关系”。当年发展商与政府订明的私人协议，列明限制地区小店的存在，不能影响发展商的利益，这条“不平等条例”深深影响天水围廿年来的发展，居民亦失去了拥有公共街市的机会。（系列之三）

现时有26.8万人居住的天水围，十年前被冠上“天水围城”、“悲情城市”等称号，一切要由这个新市镇发展的前世今生说起。

港英政府于1977年成立土地供应特别委员会﹝Special Committee on Land Production﹞，研究具发展潜力的地区，华润集团和长江实业等财团组成的巍城有限公司（Mightycity）窥准发展机会，1979年起开始在天水围收购农地及渔塘，面积多达488公顷。

其后巍城向政府建议兴建在天水围兴建一个可容纳超过约54万人口的新市镇，拨出部分土地予政府兴建公共房屋。

有关建议最终被政府否决，当年的委员会报告指出，即使由私人发展商主导项目，政府亦不能于大型的土地发展项目中“独善其身”，须投放额外基建及社会设施。此外，私人发展商只会著眼于项目盈利，在有限时间内完成整体规划，政府不能够预期会有更长远的规划，甚至表明这样的发展模式对政府而言显然是弊多于利（Overriding Disadvantages）。

巍城获14.58亿卖地收入

尽管如此，前地政工务司陈乃强于1982年7月29日宣布，与巍城有限公司（即后来的天水围发展有限公司）订立协议，该份合约被形容为“新颖的协议”（Novel arrangement），由政府斥资22.58亿、每平方呎46元回购全数488公顷土地，当中169公顷土地划作发展区，发展商则支付8亿，用作购回当中的38.8公顷土地，将天水围打造成容纳13.5万人的新市镇。

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列明“街坊小店”不能威胁私人商业设施

翻查当年协议的内容，条款订明政府可在余下约130公顷的土地，发展公屋、资助房屋、公共设施及一些邻里商铺（Neighbourhood shops），同时限制邻里商铺不会令私人发展商在商业上不可行（Not commercially viable），意味著区内的小店不可在商业上构成威胁。

虽然协议限制已于2002年失效，但按协议而制订的规划早就尘埃落定，造成区内街市和商场，接近完全被发展商长实及领展垄断的局面。

踏入二千年代，天水围发生连串悲剧事件后，规划署遂于2008年委托现任香港大学社会工作及社会行政学系副教授，劳工及福利局局长罗致光，进行一项关于天水围新市镇的研究，文件形容政府与发展商巍城之间的秘密协议，“可能是首次、甚至是唯一一次，在如此大型的项目上，与单一发展商构成‘合伙’关系。”

这个“合伙”的关系促使私人发展商左右天水围的空间规划，报告披露早于1988年，区域市政局提出要在天水围第33区兴建一座永久街市，计划于1994至1995年落成。

不过，方案遭私人发展商的大力反对，认为会对同区的商业设施带来竞争，于是改为兴建临时街市；然而，区域市政局1992年的文件显示，房委会将设立天耀邨及天瑞邨的大型商场街市，私人发展商亦有计划建立街市，故认为天水围没需要再兴建公营街市，最终计划不了了之，至于当年公共街市的选址，正是现时的巴士总站。

罗致光在报告上提到，双方当年签订的协议，以致区内缺乏私人竞争，无法带来经济活力，是导致日后一连串的社会和经济问题的原因之一。

学者：发展商权力主导空间发展

过去研究城市规划及发展的香港浸会大学地理系教授邓永成批评，时任发展局局长林郑月娥将天水围的社区问题归究于公屋所占比例过多的规划失当，是漠视背后私人发展商与政府当年签订的私人协议，政府运用公帑提供基建，便利私人屋苑嘉湖山庄的落成，而私人发展商很大程度上主导天水围南的整体空间格局，包括限制当区的商业发展、在私人屋苑旁兴建市镇公园（即现时的天水围公园），“这些也不是一般市民去决定。”而居住在边陲城市的公屋居民，在缺欠社区配套、就业机会的情况下，失去一个完善发展的社区，“所以不是配套的问暝，而是背后公私合营带来的不公义。”

上文节录自第116期《香港01》周报（2018年6月19日）《公私营合作方案难寻社会互信　谭小莹：收地符合公益 毋惧司法覆核》。

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