【地政卖大包】十大型私楼项目利润超标 补地价少收470亿
《香港01》上月率先披露，新鸿基地产获批159亿元“超笋补地价”（每呎楼面地价约3,200元），将西沙路农地转换成“巨无覇”住宅项目。学者估计利润可达350至400亿元。事件令市场震惊，社会亦关注政府是否低估补地价，发展商猪笼入水，库房却未能相应受惠。
现时地政总署评估补地价时，会预留20%利润（以总发展成本计）予发展商。然而，《香港01》翻查过去10年、共10个大型农地转住宅项目的市值、成本和补地价资料，均显示发展商赚得盘满钵满，利润达29%至105%，这些“超标利润”合共近472亿元，相等于广深港高铁香港段造价逾半。
土地监察主席、前立法会议员李永达批评，补地价制度向发展商倾斜，政府不应为求增加房屋供应而低估补地价。中大经济学系教授庄太量建议，政府可考虑分两期向发展商收取补地价金额，保障库房应得收入。地政总署重申政府的估值基础清晰合理，并不存在低估补地价。
近年楼市供求失衡，私楼成交价屡创新高，政府多次重申要多管齐下，增加土地和房屋供应。现时私人发展商除了入标竞投政府土地，还会向城规会和政府申请改划囤积的农地，向政府补地价后发展住宅项目。
地政总署以方程式评估补地价 预留20%利润予发展商
地政总署主导审批修订地契，以及评估补地价金额的工作，当中最受关注的补地价金额，是由既定方程式（下称“地署方程式”）评估和计算（见图），除了考虑修订地契前（即农地），以及修订后（即发展项目，包括住宅、商场及车位等）的土地价值差额，还会预留“足以促使进行发展项目的利润”予发展商，以令发展商有足够诱因建屋，同时保障政府库房的合理收入。
2009年，时任发展局局长林郑月娥回复立法会指，政府于2008年12月将评估住宅项目补地价时，预留予发展商的利润比率，由10%调升至20%。举例而言，如发展商于住宅项目的成本为100亿元，则政府于评估补地价时，会预留20亿元（总发展成本的20%）为发展商利润，至于20%以外的利润，则应该计入补地价。
10发展项目利润 全部超出政府两成指标
为探讨地政总署评估补地价机制的成效，《香港01》翻查发展商公布的资料和市场数据，然后整理和估算出过去10年、共10个涉及农地补地价的私人住宅项目资料（见表），包括项目市值、成本，以及补地价金额，并按资料推算10个项目的利润。记者将估算结果交予中大经济学系副教授兼刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量阅览，他确认计算方式和推算数据合理。
结果显示，这10个于2007年至2011年间批出补地价的住宅项目，除新世界发展位于西贡的“傲泷”外，其余全部获地政总署批出，以每呎楼面约2,000至3,000元补地价。全部10个项目中，不同发展商所得的利润，均超出地署方程式的20%指标；10个项目中，发展商的“超标利润”合共471.8亿元。
以利润比率计，恒基地产的沙田“迎海”和新鸿基地产的元朗“Grand YOHO”，均劲赚一倍，其余大部分项目的利润比率介乎55%至84%之间；利润比率最低的元朗“蔚林”，亦达29%。全部10个项目的利润比率，均大幅偏离地署方程式的指标，令人质疑署方过去10年是否持续低估补地价，令发展商获“超标利润”。
迎海劲赚一倍 超标利润达131.7亿元
10个项目中，港铁乌溪沙站外的“迎海”最具代表性。2009年，恒基地产获地政总署批准，将该幅逾9.6公顷农地转为住宅项目，署方当时批出补地价为96亿元，即每呎楼面补地价3,253元。恒地主席李兆基当年亲自开记者会公布，与政府达成该宗补地价协议。当时他兴奋形容，计及补地价，预计项目每呎成本只需5,000多元，“整个项目会有好多钱赚”。
地产代理指出，当时马鞍山同区屋苑的平均呎价约为4,200至5,800元，与李兆基预计的每呎成本差不多，但他仍预计项目有“好多钱赚”，反映当时恒地对后市甚为乐观。楼市其后果然愈升愈有，由“迎海”2012年开盘时实呎均价1.3万元，普遍升至现时一手呎价1.6万至1.7万元。
按公开资料和市场数据推算，“迎海”的项目收益（包括住宅收益、商场及车位市值）高达380亿元，减去89亿元项目成本及96亿元补地价，估计恒地所得利润达195亿元，利润比率为105%，劲赚“一个开”。若以地署方程式计算，恒地在此项目的“超标利润”达131.7亿元。
新地Grand YOHO 利润比率超出地政总署指标4倍
另一例子，是新鸿基地产位于元朗的“Grand YOHO”，新地于2010年与地政总署达成71亿元补地价协议，以每呎楼面计2,901元。计及住宅收益，以及商场和车位市值，估计“Grand YOHO”项目收益达385亿元，减去125亿元发展成本和71亿元补地价，新地获得利润高达189亿元，利润比率为96%，同样大幅超出地政总署预留的20%指标近4倍，落入新地口袋的“超标利润”达124.8亿元。
发展商所得的利润比率，大幅偏离地署方程式预留的20%上限，有测量界人士解释，是与地政总署评估补地价时，以当时价值（Current Day Value）计算项目价值有关（见另稿）。事实上，近年楼市升势急遽，发展项目开售时，呎价每每已大幅超出计算补地价时的水平，为发展商带来庞大的“超标利润”，但政府却无将这些利润收归库房。
楼市累升115% 新地西沙路项目补地价水平竟较8年前低
然而，地署方程式如何计算“当时价值”亦惹人质疑。以新地上月与地政总署达成协议的马鞍山西沙路项目为例，补地价金额为159亿元，即每呎楼面地价为3,195元；对比同区的“迎海”，2010年以约96亿元补地价，每呎楼面约为3,252元，换言之，今次西沙路项目的每呎楼面补地价较8年前还低。
有测量师估计，西沙路项目建筑成本（包括基建等）约每呎6,000元至7,500元，即计及补地价，每呎总成本约为一万元。庄太量认为，由于楼价未有回落迹象，估计西沙路项目开售时呎价，不会低于现时实呎介乎约1.4至1.7万元的“迎海”。他指若项目以每呎1.8万元推售，新地可获利逾350至400亿元，认为每呎楼面补地价，若订为约4,000元较为合理。
李永达：补地价制度向发展商倾斜
土地监察主席、前立法会议员李永达认为，10个项目均显示发展商利润“超标”，反映补地价制度向发展商倾斜。他指出，地政总署有责任保障库房应得收入，即使急欲增加房屋供应，政府亦绝不应低估地价。
李永达引用学者研究数据指，虽然楼市近年起伏难测，但过去40年平均每年有6%至7%的升幅，以长远计土地价值势必上升，发展商几乎肯定可赚取“超标利润”，加上发展商手上有大量农地，“这幅地的补价不合心意，就与政府倾另一幅，发展商永远不会输”。
他认为，在自由市场理念下，政府不应预留20%利润予发展商，“发展商应自行承担风险，为何政府要担心他们赚不到钱？他们赚到钱，除了交税外也不会分给库房”，而即使补地价再低，楼盘仍会以市价开售，买楼人士没有因此得益，利润只会落入发展商手中。
学者建议政府分期收取补地价 金额更贴市
庄太量同意，由于项目的发展年期长，售楼时的价值与达成补地价协议的一刻，市况已相差甚远，价格可能有极大变动。他建议可参考居屋做法。政府卖楼予首任居屋业主时，不会收取十足地价，会保留折扣金额，直至转售时才需缴付补地价。
按照此逻辑，政府在私人项目的补地价上，可先收取一个基本补地价，卖楼时再收取余下部分补地价，“补地价可能比原来少一成，再加五年后卖楼收益的一成，对政府来说，可以令收回来的金额更贴近市场”。
地政总署：制度行之已久 不存在低估
地政总署发言人回复《香港01》时表示，补地价是以估算当时的市况及价值为基础，政府不会计入日后市况及价值的变化。发言人续称，发展商的实际利润要视乎楼宇落成或推售时的市况，如市场需求、经济环境、实际发展成本、利息开支等因素，因此楼宇售价及实际利润，与发展商补地价时的市况及各项估算数值不存在必然关系，若市况逆转，发展商利润可能减少甚至蒙受损失。
署方强调制度行之已久，估值基础统一清晰合理，并不存在低估补地价情况，并会继续注意市场，使地价评估适当反映土地的市场价值。
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