施政报告｜拆解地产商收入来源港楼占比　改游戏规则影响有几大？

特首林郑将于6日发表新一份《施政报告》，早前有传中央施压要求地产商协助港府解决住屋问题，引发市场忧虑。不过事实上，地产商并非单靠在香港建屋卖楼赚钱，也有涉足其他业务，以及进军内地和海外。数据显示，有地产商在本港卖楼收入占总收入比例不够十分之一，另有地产商七成售楼收入来自内地。究竟新“游戏规则”影响有多大，即看以下数据解读。

地产商有多赚钱？翻查新鸿基、长实、新世界、恒基、信和置业及九仓，最新一份年度报告的数据，即使在疫情的影响下，一年收入仍可达200多亿至800多亿港元。

上述地产公司一年收入加起来逾2,800亿元，相当于港府一年收入一半有多（注：2020/21年度港府财政收入约4,440亿港元）。收益方面，上述地产商上年度税后利润介乎约12亿至260多亿元。

新“游戏规则”又会有多大影响？其实，各大地产商除卖楼外，另有不同生意，例如新鸿基上年度收入中，便有逾半来自酒店、电讯等非物业销售的业务。同时地产市场不只限于本港，以长实为例，上年度380多亿元物业销售收入中，逾七成（297亿元）来自内地及海外市场。

这些地产商中，恒基上年度收入逾半来都自本港物业销售，较为集中于本地市场；而新世界则较低，相关比例仅约11.4%，2019/20财年更只有7.7%（注：各地产商每年销售情况不同，如长实2019年度来自本港物业销售的收入就远多于其他地区，九仓上年度无本港物业发展收入数据，数字仅显示当年情况）。

新游戏规则损利润？

进一步比较以上地产商本地卖楼利润，上年度除了新鸿基在港售楼收益（分部业绩数据）超过百亿元，其余几间均少于50亿元。比例上来看，长实于本港39亿元售楼收益，仅相当于163亿元整体收益的24%。不过，数字未计算各地产商开发手上土地储备的潜在利润，而现时各地产商业务亦十分多元化，例如商场、写字楼租赁、酒店、物业管理等。

而事实上，大型地产商近年都大力发展内地市场，例如新世界集团上年度约226亿元物业销售收入中，148亿元、即约66%均来自内地市场，另外长实有逾七成物业销售收入来自内地。